Sous-louer son logement lors d’une période d’absence, de ses vacances ou durant un déplacement… Si elle reste généralement interdite, la sous-location d’un logement par son locataire est une pratique répandue, notamment dans les grandes villes, où les loyers sont plus élevés. Locataire, si vous êtes tenté par la sous-location sans autorisation, veillez à vous informer des risques. Dans cet article, Garantme vous donne toutes les clés sur la sous-location : zoom sur les cas dans lesquels elle peut être autorisée, ainsi que les sanctions et les risques encourus lorsqu’elle est pratiquée illégalement.
On parle de sous-location lorsqu’un locataire, décide de mettre lui-même en location tout ou partie du logement qu’il occupe (et dont il a signé le bail) en échange d’une contrepartie financière. Habituellement interdite par les baux locatifs, la sous-location doit être réglementée. Sous-louer son bien sans en informer au préalable le propriétaire est donc interdit. Cependant, beaucoup de locataires ont tout de même recours à cette pratique, lors d’un déplacement à l’étranger ou lors de périodes de vacances, par exemple.
Bon à savoir : il faut bien distinguer la sous-location d’un hébergement gratuit. Il est possible d'héberger quelqu'un à titre gracieux en tant que locataire, sans autorisation spécifique du propriétaire, sauf mention explicite dans le contrat de location. En effet, certains baux peuvent interdire explicitement l'hébergement prolongé de personnes tierces.
Quelles sont les règles à connaître concernant la sous location ? Quel cadre juridique encadre cette pratique ?
La sous-location d'un logement vide est interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, sauf en cas d’accord par écrit du propriétaire bailleur, qui doit être informé du montant du loyer demandé au sous-locataire. En effet, si la sous location est autorisée par le propriétaire, le montant du loyer perçu ne doit cependant pas excéder le montant payé par le locataire principal. Pour la sous location d’un logement meublé, il faut se référer à la date de signature du bail : si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, alors la sous-location d’un logement meublé est possible, sauf si une clause l’interdisant explicitement est inscrite dans le bail. Mais pour un bail signé après cette date, la loi Alur s’applique, avec les mêmes modalités que pour un logement vide.
Ainsi, selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, pour qu’une sous-location soit légale, même pour une courte durée, le locataire doit donc obligatoirement avoir obtenu par écrit l’autorisation de son propriétaire-bailleur (de préférence via un courrier recommandé). Il devra ensuite valider avec celui-ci le montant du loyer versé par le sous-locataire, et établir un contrat officiel de sous-location avec le sous-locataire. Le locataire principal perçoit un loyer de son sous-locataire, mais reste responsable du paiement de son propre loyer auprès du propriétaire.
Vous sous-louez illégalement votre logement : que risquez-vous ? Quelles sont les sanctions pouvant être appliquées en cas de sous-location non autorisée ? Si vous sous-louez le logement dont vous êtes le locataire principal, sans l'autorisation écrite du propriétaire, vous vous exposez à plusieurs risques :
Lors de son occupation de votre logement, le sous-locataire peut causer des dégradations. L’assurance habitation du locataire ne pourra en aucun cas couvrir les dommages causés par une autre personne que vous. En cas de sous-location illégale, le locataire doit donc assumer seul les risques possibles de dégradations sévères.
S’il constate une sous-location illégale de son bien, le propriétaire bailleur peut engager une procédure pour faire résilier le bail et demander votre expulsion. Puisqu’une sous-location illégale constitue un manquement aux obligations du locataire, elle peut tout à fait justifier une résiliation judiciaire du bail et donner suite à une expulsion.
Si le propriétaire découvre que vous avez mis en place une sous-location illégale dans son bien, il peut demander en justice le remboursement des sommes perçues auprès du sous-locataire. Et si la sous-location dure plusieurs mois, cela peut représenter des sommes conséquentes. Le propriétaire peut aussi demander à obtenir des dommages et intérêts s’il estime avoir subi un préjudice (ex. : la détérioration du logement, le non-respect des conditions du bail, etc.). Enfin, sous-louer sans autorisation votre logement vous expose à une amende (dont le montant peut aller jusqu'à 45 000 €) voire à un an de prison.
Lucratives et pratiques, les plateformes de location saisonnière en ligne comme Airbnb, Abritel ou Booking proposent aux propriétaires des tarifs avantageux pour la location ponctuelle de leurs biens, en particulier dans les grandes villes ou les zones touristiques. Toutefois, en tant que locataire, vous n’avez en principe pas le droit de mettre votre logement à la location sur ces plateformes. Si vous mettez votre logement en sous-location sur une plateforme comme Airbnb, sans l'autorisation écrite de votre propriétaire, vous vous exposez à de lourdes sanctions.
En effet, plusieurs municipalités, dont Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, ont mis en place des règles strictes pour encadrer la location meublée de courte durée. En cas de sous-location illégale, vous risquez une résiliation de votre bail par le propriétaire, qui peut engager une procédure d’expulsion, le remboursement des loyers perçus auprès du sous-locataire, sur décision de justice, mais aussi une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € (article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation).
La sous-location est une pratique répandue, mais généralement illégale. Pour garder votre logement et le sous-louer en toute légalité, demander l’autorisation préalable de votre propriétaire bailleur est essentiel. Le cas échéant, vous vous exposez à de lourdes sanctions, mais aussi au risque de perdre votre logement.