La tension locative représente une aubaine pour les investisseurs immobiliers. Mais pour les locataires, elle est synonyme de parcours du combattant. Vous recherchez un appartement à louer dans une zone tendue et vous ne savez pas comment vous y prendre ? Découvrez tous nos conseils pour faire face à la tension locative et réussir à signer votre bail.
On parle de tension locative lorsque le nombre de personnes à la recherche d’un logement à louer est supérieur au nombre de biens proposés à la location sur le marché immobilier.
Ce déséquilibre entre l’offre et la demande à plusieurs conséquences. Tout d’abord, il est plus difficile pour les futurs locataires de trouver un logement. Pour chaque annonce, le bailleur reçoit des dizaines, voire parfois des centaines de candidatures.
La tension locative provoque mécaniquement une augmentation des loyers.
Le phénomène limite aussi le turn-over des occupants. Les personnes ont tendance à rester plus longtemps dans leur logement, même si elles souhaitent déménager, car elles ne parviennent pas à trouver un autre appartement. Elles ne peuvent pas non plus quitter leur location pour devenir propriétaires à cause de la hausse des loyers et des taux des emprunts immobiliers.
Mais pour les investisseurs immobiliers, la tension locative est une bonne nouvelle. Cela signifie que le risque de vacance locative est presque nul. Ils ont l’assurance de trouver rapidement un locataire à un bon prix.
La tension locative est d’abord due à l’augmentation du nombre de personnes à la recherche d’un logement. Cela s’explique par la réduction de la taille des ménages: les Français sont de plus en plus nombreux à vivre seuls.
En outre, l’offre de logement augmente moins vite que la demande. Chaque année, le nombre de logements en construction est en baisse.
De plus, des logements disparaissent du marché immobilier tous les ans. Dans les villes et les régions touristiques, certains investissements locatifs autrefois réservés à la location longue durée sont désormais destinés à la location saisonnière. L’interdiction à la location des passoires thermiques en vigueur depuis 2023 a aussi contraint certains investisseurs à retirer leur logement du marché locatif.
Le phénomène concerne toutes les grandes villes de France. Mais contrairement à ce que l’on pourrait croire, Paris n’est pas la ville la plus touchée. En 2024, Rennes apparaissait comme la ville où la tension locative était la plus forte, suivie par :
Face à ce problème, le gouvernement a mis en place plusieurs mesures pour faire face à la tension locative comme l’encadrement des loyers ainsi que des taxes sur les logements vacants et les propriétés foncières non bâties.
Chercher un logement dans un contexte de tension locative peut s’avérer chronophage et démoralisant. Mais, si vous organisez vos recherches, vous gagnerez du temps et mettrez toutes les chances de votre côté.
Commencez par définir votre budget. Votre futur loyer ne doit pas représenter plus de 33 % de vos revenus. Ainsi, si vous touchez un salaire de 1 800 euros, votre loyer charges comprises sera de 600 euros maximum. Recherchez et candidatez uniquement pour des annonces dans vos prix. Dans un marché locatif tendu, les propriétaires immobiliers ne dérogent pas à cette règle. Ils n'examinent pas votre dossier si vos ressources sont jugées insuffisantes.
Votre budget est trop faible pour vos critères ? Vous allez devoir faire preuve de flexibilité et choisir par exemple un autre quartier ou une surface plus petite.
Pensez également aux alternatives à la location classique, comme la colocation, les foyers de jeunes travailleurs et les résidences étudiantes privées. Le marché locatif est généralement moins tendu pour ce type de logement.
Organisez ensuite vos recherches. Si vous prospectez en ligne, limitez-vous à un ou deux sites pour ne pas vous disperser. Inscrivez-vous aux alertes afin d’être prévenu immédiatement quand un bien immobilier qui correspond à vos critères est proposé à la location.
Vous pouvez passer par une agence ou opter pour une location de particulier à particulier. Les deux ont leurs avantages. Avec une agence immobilière, vous devrez payer des frais équivalents à un mois de loyer lors de la signature du bail. Mais cette solution fait gagner du temps et permet d’accéder à des biens « hors marché ». L’agent immobilier sert aussi d’intermédiaire entre vous et le propriétaire. Il peut présenter votre dossier sous son meilleur jour afin de convaincre le bailleur de vous choisir. La location de particulier à particulier n’engendre aucune dépense supplémentaire, vous n’aurez rien à régler hormis votre loyer et votre dépôt de garantie. Ce sera en revanche à vous de négocier directement avec le propriétaire !
Peu importe que vous passiez par un site de petites annonces ou une agence, soyez vigilants afin d’éviter les arnaques à la location immobilière. Privilégiez toujours les acteurs reconnus et ne payez rien avoir d’avoir signé votre bail.
Si vous le pouvez, commencez vos recherches au printemps. Cette période est en effet la plus propice pour trouver votre logement. Les demandes de location sont moins nombreuses qu’en été et les locataires qui quittent leur logement à la fin de l’année scolaire ont déjà donné leur préavis.
Vous avez repéré une annonce sur un site d’immobilier ? Voici comment procéder pour mettre toutes les chances de signer le bail de votre côté.
Les propriétaires reçoivent tellement de demandes qu’ils examinent uniquement les dossiers de location complets. Avant la visite, vérifiez que le vôtre est en ordre. Il doit obligatoirement contenir :
Si vous avez un garant, transmettez aussi les documents le concernant. Ajoutez également :
Ces documents ne sont pas obligatoires, mais ils rassurent le propriétaire. Vous ne devez en revanche pas transmettre vos relevés de compte ou un extrait de casier judiciaire. Le bailleur n’a pas le droit de vous les demander.
Si vous imprimez votre dossier de location, soignez la présentation. Préparez une pochette avec une feuille de garde qui résume votre situation et la liste des documents. Vous pouvez également constituer votre dossier en ligne sur la plateforme gouvernementale Dossier facile. Vos documents seront vérifiés par les services de l’État et le propriétaire pourra consulter votre dossier directement sur le site.
À l’heure des mails et de WhatsApp, téléphoner semble un peu démodé. Pourtant, c’est la meilleure façon d’obtenir une réponse. Lorsqu’une annonce vous plaît, appelez l’agence immobilière ou le propriétaire pour programmer une visite. Vous pouvez laisser un message, mais le plus efficace reste d’essayer jusqu’à ce que vous ayez pu parler à quelqu’un et prendre un rendez-vous pour visiter le logement.
Contactez l’agence ou le propriétaire le plus vite possible. Dans un contexte locatif tendu, les biens immobiliers sont loués en quelques jours. Votre dossier de location, même s’il est très bon, ne sera pas examiné si vous appelez 48 heures après la parution de l’annonce.
Enfin, montrez-vous disponible et réactif. Envoyez votre dossier rapidement (le mieux est de le déposer à l’issue de la visite) et répondez sans attendre aux mails et appels du bailleur.
Pour faire face à la concurrence, vous devez vous démarquer des autres locataires. Certains ajoutent une lettre de motivation à leur dossier de location, mais vous serez plus convaincant si vous rassurez le propriétaire quant au paiement du loyer.
Première option : demander à un membre de votre entourage de se porter garant. Privilégiez une personne avec des revenus stables et confortables, de préférence propriétaire de son logement.
Si vous n'avez pas de garant, faites appel à un système de cautionnement public ou à un service de caution privé, comme Garantme. Garantme se porte garant pour vous auprès du propriétaire et sécurise ainsi ses revenus locatifs. Cette solution permet de rassurer le bailleur et de faciliter vos recherches de logement.
Le décalage entre l’offre et la demande de logement crée de la tension locative dans la plupart des grandes villes de France. Pour les locataires, trouver un appartement s’avère alors compliqué. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, vous devez organiser vos recherches, vous montrer réactif et proposer des garanties solides au propriétaire.