Un an après son entrée en vigueur, le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, n'a pas rencontré le succès escompté auprès des investisseurs. L'Assemblée nationale vient donc d'adopter en première lecture une proposition de loi portée par la députée Valérie Létard, qui assouplit sensiblement ses conditions d'accès.
Depuis la disparition du Pinel fin 2024, l'investissement locatif neuf cherchait un nouveau souffle fiscal. La loi de finances pour 2026 avait tenté d'y répondre avec la création du statut du bailleur privé, un mécanisme d'amortissement censé remplacer la logique de réduction d'impôt.
Mais plusieurs mois après son lancement, le constat dressé par une partie de la profession restait sévère, entre critères trop stricts, biens éligibles trop rares et effet de relance quasi inexistant sur le terrain.
C'est ce diagnostic qu'est venue corriger l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, en adoptant largement une proposition de loi transpartisane destinée à élargir l'accès au dispositif. Pour les agents immobiliers, cette évolution mérite d'être suivie de près, car elle peut rouvrir des perspectives de financement sur des biens jusqu'ici hors périmètre, notamment dans l'ancien.
Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix du bien, le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d'amortissement comptable. Chaque année, le bailleur peut déduire une fraction de la valeur de son logement de ses revenus fonciers, en général entre 3 et 5,5 % selon le type de bien et de location.
En contrepartie, il s'engage à louer nu pendant neuf ans, avec des loyers et parfois des ressources de locataires plafonnés.
Ce mécanisme repousse la charge fiscale plutôt qu'il ne l'efface, la fiscalité de la plus-value venant compenser à la revente une partie de l'avantage obtenu pendant la détention.
Sur le papier, l'objectif gouvernemental affiché était ambitieux, à savoir remettre plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs supplémentaires sur le marché chaque année. Mais dans les faits, deux verrous limitaient fortement le nombre de biens éligibles.
D'une part, l'investissement dans l'ancien était conditionné à des travaux représentant jusqu'à 30 % du prix d'acquisition, un seuil jugé disproportionné dans les zones où le prix au mètre carré est déjà élevé.
D'autre part, les maisons individuelles anciennes étaient purement et simplement exclues du dispositif, alors qu'elles représentent une part significative du parc à rénover en dehors des grandes métropoles.
Premier apport du texte : l'élargissement du statut du bailleur privé aux maisons individuelles anciennes, jusqu'ici écartées de la version initiale du dispositif. Et cette extension concerne directement les agences implantées en zones périurbaines et rurales, où l'offre locative privée repose davantage sur de l'habitat individuel que sur des immeubles collectifs.
Le texte déposé par Valérie Létard prévoyait initialement d'abaisser le seuil de travaux obligatoires de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Mais un amendement porté conjointement par des députés du Rassemblement national et du MoDem, adopté en commission des affaires économiques le 20 mai, est allé plus loin en supprimant purement et simplement ce plafonnement en pourcentage, jugé pénalisant pour les biens dont le prix au mètre carré est élevé.
Désormais, c'est un critère de performance énergétique qui conditionne l'éligibilité des travaux. Un logement classé F ou G doit gagner deux classes au diagnostic de performance énergétique, les autres logements devant progresser d'au moins une lettre.
Ce changement de logique, qui remplace un critère financier par un critère de résultat, pourrait remettre un nombre significatif de logements anciens sur le marché locatif, jusqu'ici bloqués par le seuil de travaux.
Au-delà du volet bailleur privé, la proposition de loi comporte deux dispositions annexes qui intéressent également les professionnels de la gestion : une révision du prêt collectif à adhésion simplifiée destiné aux copropriétés, créé par la loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé, et une mesure expérimentale de deux ans facilitant le regroupement d'artisans du bâtiment sur les chantiers privés de moins de 100 000 euros hors taxes, en levant certaines contraintes de solidarité juridique entre co-traitants.
Cette dernière mesure vise à fluidifier la réalisation des travaux de rénovation énergétique, justement au cœur des nouvelles conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun.
Le texte doit encore être examiné par le Sénat avant toute promulgation, mais son adoption en première lecture a été saluée par plusieurs organisations professionnelles.
Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, a estimé sur LinkedIn que cette évolution pouvait « redonner confiance aux investisseurs » et contribuer à remettre des logements sur le marché locatif. Du côté de l'Unis, sa présidente Danielle Dubrac a salué un signal fort pour que la relance du logement et la rénovation énergétique se concrétisent, tout en rappelant que la navette parlementaire n'en est qu'à ses débuts. Valérie Létard elle-même s'est félicitée, dans une publication sur le même réseau, de la qualité des débats et des amendements venus enrichir son texte initial en séance.
Si le texte est confirmé au Sénat, les agences pourront élargir leur argumentaire auprès des propriétaires de maisons anciennes énergivores, jusqu'ici exclues de tout dispositif de défiscalisation locative. Cela concerne en particulier les biens classés F ou G, pour lesquels un programme de travaux permettant un gain de deux classes énergétiques ouvrirait droit à l'amortissement fiscal, y compris sans respecter un seuil de dépense minimal en pourcentage du prix d'achat.
Ce basculement d'un critère de montant vers un critère de résultat énergétique replace le diagnostic de performance énergétique au centre de l'évaluation d'un bien ancien destiné à l'investissement locatif.
Pour les professionnels, cela implique d'intégrer systématiquement une estimation du gain de classe DPE réalisable dans l'analyse de faisabilité d'un projet de rénovation, au même titre que le montant des travaux ou la rentabilité locative attendue.
Le texte n'est à ce stade adopté qu'en première lecture par l'Assemblée nationale et doit encore passer devant le Sénat, où son contenu pourrait évoluer. Les professionnels ont donc intérêt à informer leurs clients investisseurs de cette perspective sans pour autant présenter les nouvelles règles comme définitivement acquises, le calendrier de promulgation restant à ce jour incertain.
En bref, en assouplissant deux des principales limites du dispositif Jeanbrun (l'exclusion des maisons individuelles et le seuil de travaux disproportionné dans l'ancien), la proposition de loi portée par Valérie Létard répond directement aux critiques formulées par la profession depuis le lancement du statut du bailleur privé. Sous réserve de sa confirmation par le Sénat, cette évolution pourrait redonner de l'attractivité à l'investissement locatif dans l'ancien, à condition que les agences intègrent dès maintenant le nouveau critère de performance énergétique dans leurs conseils aux propriétaires bailleurs et à leurs clients investisseurs.
Non. Le texte n'a été voté qu'en première lecture à l'Assemblée nationale, le 28 mai 2026. Il doit encore être examiné par le Sénat, où son contenu peut être modifié, avant toute promulgation.
Pas encore. Leur intégration au statut du bailleur privé fait partie des mesures votées par l'Assemblée nationale, mais elle ne deviendra effective qu'après l'adoption définitive du texte par le Parlement.
Dans la version votée par l'Assemblée, ce plafonnement en pourcentage a été supprimé et remplacé par un objectif de gain énergétique : deux classes de DPE en plus pour un logement F ou G, une classe pour les autres.
Il reste limité tant que le Sénat n'a pas voté le texte. En revanche, c'est le bon moment pour repérer, dans son portefeuille, les biens anciens énergivores susceptibles de devenir éligibles, et pour suivre l'avancée de la navette parlementaire avant de conseiller un client investisseur.