Le mandat de représentation reste encore méconnu, alors qu’il offre aux agents immobiliers un véritable levier de sécurité juridique et de maîtrise de leur mission. Souvent confondu avec le mandat d’entremise, il fixe pourtant un cadre d’action bien plus large et engageant. Voici l’essentiel à retenir pour comprendre son rôle, ses avantages et ses obligations.
Comme vu en introduction, il subsiste de nombreuses confusions en ce qui concerne le mandat de représentation. Éclaircissons tout cela.
Le mandat de représentation ne doit pas être confondu avec le mandat d’entremise, que beaucoup d’agents immobiliers utilisent au quotidien.
Le mandat d’entremise permet uniquement de rapprocher deux parties pour faciliter une transaction. L’agent n’a aucun pouvoir de négociation ou d’engagement au nom du client. Il met en relation, il conseille, mais il n’agit pas « pour » le client.
Le mandat de représentation, lui, va beaucoup plus loin.
Avec le mandat de représentation, l’agent immobilier (mandataire) peut visiter un bien pour le compte du propriétaire bailleur / vendeur / acheteur ou locataire (mandant), négocier en son nom, transmettre une offre et signer certains documents. Dans ce cas de figure, le client peut déléguer une partie de son pouvoir d'action à l’agent.
En bref, le mandat d’entremise permet seulement de mettre deux parties en relation, tandis que le mandat de représentation autorise l’agent immobilier à agir au nom et pour le compte du mandant. Et cette différence juridique change totalement l’étendue des pouvoirs du professionnel. La mission est plus claire et la rémunération plus sécurisée.
Le mandat de représentation doit faire l’objet d’un contrat avec une autorisation de représentation explicite, précise et spécifique.
Ce contrat est encadré par le Code civil et la loi Hoguet (article 72, alinéa 3, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972). C’est un outil juridique clé, pourtant sous-exploité dans de nombreuses agences immobilières.
Avec des litiges sur les honoraires de plus en plus fréquents, ce contrat est un levier de sécurité indispensable pour les professionnels de l'immobilier.
Le bénéfice principal du mandat de représentation reste la sécurisation juridique grâce à la signature d’un contrat complet et précis. Le mandat constitue une preuve écrite et incontestable de la mission confiée à l’agent.
En cas de problème, il permet de démontrer que le travail réalisé était encadré par un contrat valide et conforme. Sans document signé, les actions de l’agent peuvent être requalifiées en démarches informelles, parfois même en interventions irrégulières au regard de la loi Hoguet.
La protection de la commission est l’autre avantage majeur. Prenons un cas simple : un acquéreur confie la recherche d’un bien immobilier à une agence, qui visite pour lui, analyse les diagnostics, vérifie les servitudes, prend contact avec les vendeurs et négocie l’offre. Si la mission repose uniquement sur des échanges oraux, rien ne garantit le paiement des honoraires. L’acheteur peut ensuite négocier directement ou via une autre agence. Avec un mandat de représentation, le tout est formalisé et donc opposable par l’agent mandataire.
Ce contrat a le mérite de clarifier la relation entre l’agence et son client. Il décrit la mission, son périmètre, les limites et les droits de chacun.
Et pour les clients, c’est aussi un gage de transparence. Ils savent ce qu’ils signent, ce que l’agent fera pour eux et ce qu’ils doivent respecter.
Le mandat de représentation engage l’agent immobilier, qui doit respecter précisément les missions qui lui sont confiées. S’il est mandaté pour rechercher un bien et négocier, il doit agir dans l’intérêt du mandant, respecter les instructions et rendre compte des actions menées. Toute initiative dépassant le cadre prévu peut être remise en question.
Le mandant, quant à lui, doit fournir des informations fiables et coopérer. Par exemple, un acquéreur qui mandate une agence pour rechercher un bien doit préciser ses critères, son budget, et avertir l’agence en cas d’évolution. Le mandat repose sur une communication claire et documentée.
Toutefois, certaines pratiques sont à maîtriser. Un mandat de représentation signé sans mentions obligatoires ou mal rédigé risque d’être invalide et peut engager la responsabilité de l’agent immobilier. Aussi, un mandat non enregistré dans le registre des mandats peut être considéré comme inexistant en cas de litige. Ces risques peuvent être critiques s'il y a contentieux.
Pour qu’un mandat de représentation soit valable, il doit contenir plusieurs éléments et mentions obligatoires, tels que :
Des clauses complémentaires peuvent encore renforcer la sécurité juridique. Par exemple, préciser la possibilité de négocier, d’émettre une offre ou de visiter des biens sans le client. Chaque action confiée doit être écrite de manière claire et non ambiguë.
Les erreurs les plus fréquentes concernent l’imprécision du périmètre de mission ou des honoraires. Quand une formulation laisse place à plusieurs interprétations, c’est souvent au détriment de l’agence.
Enfin, sachez qu’aucune mention ne doit être rayée ou rajoutée a posteriori, une fois les signatures apposées.
Un mandat de représentation n’est pas éternel et peut être révoqué. Le contrat du mandat doit ainsi préciser sa durée de validité, indiquer s’il prévoit ou non une reconduction tacite, et surtout mentionner la date à laquelle il prendra fin automatiquement, sans qu’aucune démarche supplémentaire ne soit nécessaire.
Pour résilier un mandat de représentation, il faut évidemment se référer aux termes du contrat signé.
En tant qu’agent, vous devez être en mesure d’expliquer tout cela clairement au client lors de la signature. Ne sous-estimez pas l’importance de ce travail pédagogique, cela pourrait vous éviter bien des ennuis avec la justice.
Par ailleurs, comme expliqué précédemment, la conservation du mandat signé, daté et enregistré dans le registre des mandats est non seulement une obligation légale, mais aussi une protection. De plus en plus de mandats existent sous forme dématérialisée, ce qui permet une gestion et une traçabilité simplifiée grâce à la digitalisation.
En maîtrisant le mandat de représentation, les agents immobiliers sécurisent leurs honoraires, encadrent mieux leur responsabilité et renforcent leur conformité juridique. Bien rédigé, signé et conservé, il protège l’agence autant que le client. Une vraie bonne pratique à intégrer dès que cela se justifie pour travailler en toute confiance !