Depuis 2020, les impayés de loyer ont été multipliés par trois. Si cette situation est délicate pour les locataires, elle l’est tout autant pour les propriétaires. Ceux qui ont fait le choix de confier leur bien à une agence immobilière ou un service spécialisé dans la gestion locative peuvent alors compter sur le soutien d’un professionnel.
Depuis la crise du COVID-19, les impayés de loyer sont en hausse. La part des impayés de loyer serait passée de 2 à 3 % entre 2020 et 2024. Dans les 10 plus grandes villes de France (hors Paris) les impayés toucheraient 3,55 % des baux contre seulement 0,92 % avant la pandémie. Les expulsions locatives sont elles aussi en augmentation. En 2023, 19 023 ménages ont dû quitter leur logement suite à une décision de justice. C’est 17% de plus qu’en 2022.
Cette augmentation serait liée aux difficultés économiques qui ont suivi le COVID. L’inflation et l’explosion des dépenses d’énergie impactent le pouvoir d’achat des ménages. De plus en plus de locataires se retrouvent dans l’incapacité de payer leur loyer.
Si toute la France est concernée, certaines régions sont plus exposées que d’autres. Ainsi, les loyers impayés sont quatre fois plus nombreux dans les Hauts-de-France qu’en Nouvelle-Aquitaine. Et c’est en Bourgogne–Franche-Comté, en Normandie et en Corse que les locataires honorent le plus régulièrement leur loyer.
En cas d’impayés de loyer, l’agent immobilier ou le gestionnaire locatif est le lien entre le locataire et le propriétaire. Il écoute, conseille et gère les démarches administratives.
En effet, une situation de loyers impayés s’avère stressante pour les deux parties. Pour les locataires de bonne foi d’abord, chez qui un loyer impayé peut être dû à une difficulté personnelle (problème de santé, licenciement, séparation, etc.). La peur de l’expulsion s’ajoute alors au stress de sa situation. Pour le propriétaire aussi, les impayés sont une source d’angoisse. Ils doivent continuer à assumer les dépenses liées au logement (crédit, charges, impôts, etc.) sans percevoir de recettes locatives.
Ce rôle de médiateur est parfois difficile à tenir. Pour y parvenir, le mieux est de faire preuve d’empathie et de transparence envers le locataire et le bailleur. Il est essentiel d’informer le propriétaire de l’avancée des démarches pour le rassurer et de prévenir le locataire des différentes étapes de la procédure afin qu’il puisse agir. De plus, comprendre les raisons des impayés de loyer contribue souvent à trouver une solution amiable rapidement.
L’agent immobilier ou le gestionnaire locatif doit effectuer avec professionnalisme les démarches nécessaires pour résoudre les impayés de loyer. Les documents, comme les mises en demeure, doivent être rédigés correctement et envoyés au bon moment afin d’éviter que le locataire les conteste devant le tribunal ou qu’un juge les déclare nuls.
La gestion des loyers impayés commence lors du choix du locataire. Avant même de sélectionner les meilleurs profils, vous devez vous assurer que les documents fournis sont authentiques. En effet, 12 % des dossiers de location de logement en province et 23 % à Paris et en petite couronne comporteraient au moins une falsification. Vous disposez de plusieurs moyens pour faire ces contrôles. Vous pouvez par exemple appeler l’employeur ou vérifier l’avis d’imposition en ligne, sur le site des impôts.
Lorsque vous présentez les différents dossiers de location au bailleur, choisissez les profils les plus solides, c’est-à-dire les locataires dont les revenus sont stables et assez élevés pour garantir un paiement régulier du loyer. Un garant, un dispositif de cautionnement public ou une caution privée, telle que la Caution Garantme, sont également un gage de sécurité.
Si le locataire n’a pas de garant, conseillez au propriétaire de souscrire une garantie contre les loyers impayés. Cette assurance lui procurera une indemnisation en cas de défaut du locataire.
Enfin, pensez à insérer dans le bail des clauses qui faciliteront le paiement du loyer et la procédure en cas d’imprévus comme :
Bon à savoir : Depuis juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans les contrats de location pour une résidence principale.
L’impayé de loyer débute dès que le locataire n’a pas réglé le loyer à la date convenue. Il commence dès le premier mois non payé. Le bailleur ou l’agence immobilière chargée de la gestion locative doivent réagir sans délai pour résoudre le problème. L’impayé peut être total (le locataire ne paye rien) ou partiel (il règle une partie du loyer).
Dès que l’impayé de loyer est constaté, contactez le locataire pour le prévenir de son retard. Il s’agit peut-être d’un simple oubli. Vous pouvez faire votre relance amiable par téléphone, par SMS ou par mail. Doublez cette relance informelle avec l’envoi d’un courrier officiel, en recommandé avec accusé de réception. Ce document écrit vous servira de preuve pour la suite de la procédure.
Si le locataire n’a pas oublié son loyer, mais qu’il rencontre des difficultés pour payer, proposez-lui des solutions. En fonction de sa situation, vous pourrez envisager un échéancier de paiement ou une orientation vers les services sociaux par exemple.
Quand le locataire ne réagit pas, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne répond toujours pas et s’il ne règle pas les loyers en retard, faites intervenir un huissier ou un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer.
Quand le montant des impayés de loyer ne dépasse pas 5 000 euros, vous devez en plus faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur pour vous aider à trouver une solution avec le locataire. Cette étape est importante. Sans leur intervention préalable, vous ne pourrez pas solliciter la résiliation du bail auprès d’un juge.
Votre locataire perçoit une aide au logement de la CAF ou de la MSA ? Vous êtes tenu de leur signaler l’impayé dès lors que la dette représente au moins deux mois de loyer hors charge.
Le plus souvent, les relances amiables suffisent à résoudre le problème et à réactiver un paiement régulier du loyer. Mais dans certains cas, vous devrez résilier le bail et demander l’expulsion du locataire à un tribunal.
Le plus tôt possible, entamez les démarches pour que le bailleur soit indemnisé. Vous pouvez pour cela contacter le garant et lui réclamer les sommes dues par le locataire dès le premier loyer impayé.
Votre locataire bénéficie de la garantie Visale ? Vous pouvez déclarer l’impayé à Action Logement, l’organisme de cautionnement dès que la dette équivaut à un mois de loyer sans les charges.
Les délais pour solliciter la garantie de loyer impayé du propriétaire ou l’organisme de cautionnement privé qui couvre le locataire dépendent des contrats. Certaines assurances interviennent immédiatement et indemnisent les bailleurs dès le premier jour de l’impayé. Garantme, par exemple, indemnise sous cinq jours après la survenue de l’impayé. D’autres demandent d’attendre 30 ou 60 jours avant de déclarer le sinistre et de commencer la procédure d’indemnisation.
Les loyers impayés concernent 3 % des baux. Les gestionnaires locatifs doivent réagir vite, dès qu’ils constatent l’impayé. Il leur faut contacter le locataire et engager la procédure de recouvrement de la dette. Ils doivent en parallèle effectuer les démarches nécessaires pour que l’assurance indemnise le propriétaire. Le tout en faisant preuve de transparence et d’empathie afin d’accompagner au mieux le bailleur et le locataire.