Un propriétaire peut réaliser des travaux pendant une location, notamment pour garantir que le bien immobilier reste décent et en bon état. Mais attention, ces interventions ne doivent pas porter atteinte au droit du locataire à profiter paisiblement de son logement. Quels sont les travaux autorisés ? Quelle procédure le bailleur doit-il suivre ? On fait le point sur les règles à connaître avant d’entreprendre des travaux pendant une location.
La loi distingue deux types de travaux qui peuvent être envisagés par le propriétaire durant une location :
La loi autorise les propriétaires à engager certains travaux sans que le locataire puisse s’y opposer. En effet, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit permettre l’accès à son logement pour « la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. ».
Le locataire n’a donc pas le droit de s’opposer aux travaux :
Voici des exemples de travaux et de réparations que le propriétaire peut faire dans un logement occupé et que le locataire a l’obligation d’accepter :
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Type de travaux |
Exemples |
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Entretien du logement |
Remplacement d’un volet défectueux, d’un sol vétuste ou d’un robinet cassé Entretien des toitures et des façades végétalisées Réparation des canalisations ou des éléments de plomberie |
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Mise aux normes |
Intervention sur le réseau électrique ou de gaz Changement des canalisations et de la tuyauterie |
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Rénovation énergétique |
Changement des fenêtres ou des radiateurs Remplacement de la chaudière, du ballon d’eau chaude Installation d’une ventilation mécanique Isolation des murs |
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Amélioration des parties communes et privatives |
Pose d’un digicode Ravalement de façade |
Le locataire peut en revanche s’opposer aux travaux non urgents et non nécessaires, comme les opérations d’embellissement ou d’extension. Si vous souhaitez repeindre les murs alors que l’ancienne peinture est en bon état ou créer une véranda pour augmenter la surface de votre bien immobilier, vous devez impérativement obtenir l’accord de l’occupant.
Les travaux ne doivent pas empêcher le locataire de jouir de son logement. Si la gêne est trop importante, il a le droit à une compensation.
Peu importe le type de travaux, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit prévenir le locataire par écrit grâce à une lettre recommandée ou remise en main propre. Le courrier précise :
Vous pouvez en plus échanger avec votre locataire de vive voix pour lui donner plus de précisions et vous assurer de sa collaboration.
Il n’existe pas de préavis ou de délai légal de prévenance. Mais vous devez avertir l’occupant suffisamment tôt pour qu’il s’organise. Pour les travaux relatifs à l’entretien courant, un délai de 15 jours ou d’un mois suffit. Pour des réparations urgentes (une fuite d’eau ou une panne de chaudière), ou en cas de force majeure, vous pouvez être amené à prévenir les locataires le jour même.
Bon à savoir :
Les locataires ne peuvent pas s’opposer à la réalisation des travaux durant la semaine (du lundi au vendredi). Cependant, si vous souhaitez intervenir le samedi, le dimanche et les jours fériés, ils doivent donner leur accord.
Le propriétaire doit appliquer une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. Celle-ci doit être proportionnelle à la durée et à la gêne subie. Par exemple, si les travaux durent 23 jours et qu’ils rendent la moitié du logement inutilisable, vous devrez accorder une réduction correspondant à 50 % du loyer journalier pendant 23 jours.
La loi n’exige pas que le propriétaire reloge le locataire pendant les travaux. Mais si le bien est inhabitable, l’occupant peut demander une exonération totale de loyer ou la résiliation du bail auprès de la justice.
Les travaux d’entretien courant, de rénovation énergétique, d’embellissement ou d’agrandissement sont à la charge du propriétaire. Il ne peut donc pas demander au locataire de les financer.
Néanmoins, lorsque les travaux permettent d’améliorer le confort de la maison ou de l’appartement, le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer. Mais cette réévaluation est très encadrée. Elle est possible uniquement si le montant des travaux représente au moins :
De plus, le bailleur doit obtenir l’autorisation du locataire actuel. En cas de refus, il faudra attendre le renouvellement du bail ou la signature d’un nouveau contrat pour réviser le loyer.
Enfin, le propriétaire doit respecter les règles relatives à l’augmentation et à l’encadrement des loyers en zone tendue.
Le propriétaire ne peut pas exiger que l’occupant ouvre sa porte s’il s’agit de travaux non nécessaires. Le bailleur devra attendre le départ du locataire pour réaliser les projets d’agrandissement et d’embellissement.
Dans le cas de travaux d’entretien, de mise aux normes ou de rénovation énergétique, il est possible de contraindre le locataire à collaborer. Le mieux est toujours de privilégier le dialogue, en rappelant la loi ainsi que les bénéfices futurs (baisse de la consommation d’énergie, plus de sécurité, de confort, etc.).
Le locataire ne change pas d’avis ? Vous pouvez lui envoyer une mise en demeure. Mais si cette lettre reste sans effet, vous devrez saisir la justice pour qu’elle impose au locataire de permettre les travaux.
En résumé, pendant une location, le propriétaire peut engager les travaux nécessaires à l’entretien, la mise aux normes ou la rénovation énergétique du logement sans que le locataire puisse s’y opposer. Il peut aussi effectuer des travaux d’embellissement et d’amélioration si l’occupant est d’accord. Dans tous les cas, il faudra prévenir le locataire et lui offrir une compensation financière si le chantier dure plus de 21 jours.