Tout savoir sur la location en loi Pinel

L’immobilier est une valeur sûre pour investir et de nombreux dispositifs existent pour inciter les propriétaires à réaliser un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. 

La loi Pinel, mise en place par le gouvernement en 2014, est un dispositif à connaître si vous êtes à la recherche de conditions avantageuses pour investir dans un bien immobilier à louer : 

• Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel ?
• Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
• Comment le loyer du bien immobilier est-il encadré ?
• Comment le dispositif Pinel va-t-il évoluer ?
  
  

Quels biens immobiliers en location sont concernés par la loi Pinel ?

Les logements en location ne sont pas tous éligibles à la loi Pinel. Voici les biens en location éligibles : 

• Les logements neufs 
• Les logements éligibles au dispositif Pinel Ancien rénovés pour atteindre les performances énergétiques du neuf
• Les logements vendus en l’état futur d’achèvement
• Les locaux professionnels transformés en habitation

Attention, les biens doivent être situés dans une zone Pinel.

Pour qu’un investisseur puisse être éligible à ce dispositif, il doit uniquement être majeur et imposable en France. 

Et qu’en est-il du locataire ? Le montant total de ses revenus doit être inférieur à un certain plafond de ressources variant en fonction de la composition du foyer et de la zone Pinel dont il dépend. 

Voici le plafond de ressources (revenu fiscal de référence N-2) par zone : 

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel possède de nombreux avantages pour les propriétaires désirant se lancer dans l’investissement locatif : 

• La loi Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt variable en fonction de la durée d’engagement de location : 10.5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17.5% pour 12 ans (taux pour l’année 2023). À partir de 2024, les taux seront respectivement de 9, 12 et 14%.
• Un des avantages du dispositif est qu’il permet d’investir sans apport.
• Le logement loué dans le cadre de la loi Pinel représente un capital qui est transmissible aux ayants droit.
• Il est possible de louer son logement à un membre de sa famille sous réserve que celui-ci remplisse les critères d’éligibilité.
• Au terme du dispositif Pinel, le propriétaire peut conserver son logement pour y vivre ou le revendre pour constituer un capital.

Quelles sont les limites de la loi Pinel ?

Avant d’investir dans l’immobilier locatif grâce à la loi Pinel, il est indispensable de comprendre les limites du dispositif : 

• Vous ne pourrez pas disposer du logement pendant la durée d’engagement de la location de 6 à 12 ans.
• En tant que propriétaire, vous ne pourrez pas fixer librement le montant du loyer, celui-ci étant encadré : le rendement est donc limité par rapport à d’autres dispositifs d’investissement immobilier.
• L’investissement est plafonné : le calcul de la réduction d’impôt se base sur le prix d’achat du bien immobilier dans la limite de 5 500 € par m² habitable et 300 000 € au total.
• Il est uniquement possible dans les zones Pinel où le prix de l’immobilier est bien souvent élevé, ce qui limite la rentabilité de l’investissement.

Comment est fixé le loyer dans le cadre de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel a pour objectif de rendre l’immobilier locatif plus accessible. C’est pourquoi les loyers sont plafonnés en fonction du zonage, de la surface utile du logement et des coefficients appliqués au prix de base par m².

Voici les plafonds pour l’année 2023 par zone Pinel : 

Pinel Plus : en savoir plus sur l’évolution du dispositif

À partir de 2025, la loi Pinel telle que nous la connaissons aujourd’hui ne sera plus accessible aux particuliers. C’est le dispositif Pinel Plus, surnommé Super Pinel, qui va la remplacer. 

Le dispositif Pinel classique devenant de moins en moins intéressant fiscalement pour les particuliers, le Pinel Plus devrait retenir l’attention des investisseurs soucieux de se lancer dans l’immobilier locatif. En effet, les avantages fiscaux à taux plein seront supérieurs.

Cependant, les conditions d’éligibilité seront plus exigeantes. Ainsi, sont concernés par le Super Pinel, les logements qui respectent des normes énergétiques strictes ainsi que des critères de qualité élevés (surface minimale, présence d’un espace extérieur).