Caution et GLI : quelle différence ?

Si votre agence immobilière propose des services de gestion locative, cela signifie qu’une de vos missions consiste à sécuriser les revenus de vos bailleurs chaque mois. Vous pouvez donc à la fois faire souscrire une assurance loyers impayés (GLI) à vos clients propriétaires, ou bien demander une caution simple ou solidaire à vos clients locataires afin de garantir le paiement des loyers. Quelles sont les différences entre ces deux garanties ? Dans cet article, découvrez tous nos conseils pour bien choisir la meilleure solution entre GLI et caution !

Qu’est-ce que l’assurance GLI en immobilier ?

L’assurance loyers impayés est à destination des propriétaires bailleurs. Elle vise à les protéger contre les risques liés :

• au défaut de paiement du loyer ;
• aux détériorations immobilières par le locataire (et par extension les pertes de loyers associées) ;
• au départ prématuré du locataire ;
• aux frais de contentieux en cas de litige (avec une protection juridique optionnelle).

Si le locataire ne paie pas son loyer mensuel ou ne remplit pas ses obligations de préavis, l’assureur se substitue au locataire dans le cadre de la GLI pour régler le montant des loyers dus. En fonction des compagnies d’assurance, cette dernière indemnise le bailleur des sommes dues tous les mois ou tous les 3 mois, puis cherche de son côté à obtenir la régularisation du locataire dans la limite de 2 à 3 ans.

Pour les propriétaires assurés, n’hésitez pas à leur transmettre l’information suivante : leur cotisation d’assurance est 100 % déductible de leurs revenus locatifs.

Qui est éligible à la GLI ?

À qui pouvez-vous conseiller la GLI ? Pour souscrire à la garantie loyers impayés, il faut respecter des critères de solvabilité pour le locataire :

• Le taux d’effort ou capacité locative : le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser 33 % du revenu mensuel net du locataire, soit environ ⅓.
• La situation professionnelle : selon les assureurs, certaines demandent à ce que le locataire soit en CDI confirmé (hors période d’essai) ou en CDD avec 6 à 8 mois de travail encore à effectuer. Pour les travailleurs indépendants, il faut généralement justifier plus de 2 ans d’activité continue. Il est possible que des profils comme les retraités, les intérimaires, les étudiants ou les apprentis soient exclus par certains assureurs.

Le propriétaire doit aussi respecter certaines conditions d’éligibilité de la GLI, puisque son bien doit être loué à usage d’habitation en résidence principale, et le logement doit répondre aux normes de location.

En quoi consiste la caution ?

La caution joue le même rôle que la GLI, à savoir pallier la défaillance du locataire à s'acquitter de ses loyers et de ses charges, mais aussi couvrir les dégradations locatives. Le garant du locataire est souvent un proche ou un parent. Dès que l'acte de caution est signé, ce dernier s’engage à régler le loyer à la place du locataire si celui-ci fait défaut.

C’est une solution gratuite et rapide à mettre en place, puisqu’il suffit de signer un document pour officialiser et matérialiser l'engagement de la caution. Il n’est pas nécessaire de constituer un dossier.

Depuis le 1er janvier 2022, la personne qui se porte caution doit s'astreindre à une reproduction manuscrite des mentions qui déterminent l'étendue de ses obligations. En cas de manquement à cette obligation, vous vous exposez à une nullité du cautionnement.

Caution simple ou caution solidaire ?

Dans le cadre de la caution, deux options s’offrent à vous :

• La caution simple : le garant s’engage à payer les dettes du locataire, mais le créancier doit d’abord essayer de récupérer les sommes dues auprès du locataire, le tout via une procédure de saisie mobilière ou de saisie sur salaire. Ce recours à la caution simple est par conséquent plus rare, puisqu’il faut commencer par poursuivre le locataire avant de pouvoir faire appel au garant. C’est uniquement en cas d’échec de la procédure, ou en cas d'insolvabilité du locataire, qu’il est donc possible d’avoir recours à la caution simple.
• La caution solidaire : le garant s’engage au même titre que le locataire pour le paiement de loyers et des charges. Via une simple signature, la caution solidaire est obligée de se substituer au locataire dès que ce dernier ne s’acquitte pas de ses obligations, et ce sans recours préalable. C’est le type de cautionnement le plus couramment utilisé par les agences immobilières.

Comment choisir entre les cautions ou la GLI ?

Pour choisir entre caution et GLI, tout dépend de la situation du locataire placé dans le logement et du niveau de garantie que vous souhaitez. En effet, la caution présente plusieurs inconvénients, notamment vis-à-vis de l'insolvabilité du garant ou de sa mauvaise foi. Rien ne vous assure que le garant restera solvable pour toute la durée du contrat de location, ce qui démontre assez bien que la caution n’est pas une véritable garantie contre les loyers impayés.

Il est donc plutôt recommandé aux propriétaires de souscrire une GLI. En effet, la garantie loyer impayé de façon plus complète puisqu’elle inclut le non-paiement du loyer, les détériorations de votre bien et la procédure de recouvrement ou d’expulsion. Les revenus locatifs d’un bailleur seront davantage sécurisés. En tant qu’agence, vous vous délestez ainsi de toutes les préoccupations liées aux impayés.

Par principe, la caution et la GLI s’excluent l’une l’autre et il n’est pas possible de les combiner. Il existe toutefois une exception si le locataire (ou l'ensemble des locataires pour une colocation) sont étudiants et/ou apprentis. Dans ce cas, un agent immobilier peut assurer le bien en GLI tout en demandant un cautionnement.

Caution ou GLI : ce qu’il faut retenir

La GLI représente la solution idéale pour louer en toute sécurité dans la plupart des cas. Pour accompagner les agents immobiliers, Garantme propose une assurance GLI sur-mesure grâce à des partenaires assureurs. De plus, le certificat Garantme vaut agrément pour l’éligibilité du locataire. Ainsi, vos clients propriétaires sont certains de toucher leurs loyers à date fixe !