En tant que bailleur, vous savez que mettre en location un bien immobilier comporte des risques. Bien sûr, les plus importants concernent les impayés de loyer, car ceux-ci peuvent mettre à mal l’équilibre d’un montage d’investissement locatif. Pourtant, la perception des loyers n’est pas la seule difficulté à laquelle un propriétaire immobilier peut être confronté. Afin de pallier ces imprévus, des assurances habitation peuvent être souscrites. La PNO (propriétaire non occupant) en fait partie en étant toutefois assez méconnue, voire incomprise, des bailleurs. En effet, ceux-ci ont parfois du mal à déterminer l’intérêt et l’objectif de cette assurance qui vient s’ajouter à la multirisque habitation souscrite par le locataire. Faisons le point.
L’assurance PNO est destinée au propriétaire d’un bien immobilier qu’il n’occupe pas et qui souhaite se protéger des risques liés à l’inoccupation ou l’occupation du bien par autrui. Si vous
Le propriétaire non occupant (PNO) se définit comme une personne titulaire d’un droit de propriété d’un bien immobilier qui n’est pas sa résidence principale. Il peut s’agir tout aussi bien d’un appartement que d’une maison individuelle. Ce logement est soit loué avec un bail classique ou saisonnier soit une habitation occupée à titre gratuit, mais il peut aussi être une résidence secondaire occupée occasionnellement.
La PNO entre dans la catégorie des assurances de responsabilité civile et non pas dans celle des assurances habitation puisque le souscripteur n’y habite pas. C’est pourquoi elle garantit les dommages corporels, incorporels et immatériels qui pourraient être causés à autrui (locataire, voisin, tiers…). On y retrouve notamment les défauts et vices de construction, les troubles de jouissance, les recours des locataires… Elle couvre par ailleurs les défauts de construction ainsi que les dégâts classiques spécifiques aux risques locatifs.
La PNO ne doit toutefois pas être confondue avec la multirisque habitation (MRH) qui est souscrite par l’occupant du logement. Même si ces assurances proposent des garanties classiques communes. Il s’agit notamment :
La première vient effectivement en appoint de la seconde afin de protéger aussi le propriétaire.
Outre d’assurer le propriétaire en responsabilité civile, les objectifs de la PNO sont de couvrir un sinistre qui serait éventuellement non pris en charge par l’assurance du locataire ainsi que d’assurer le logement vacant qui n’est, par voie de conséquence, pas couvert.
Un locataire titulaire d’un bail a l’obligation d’assurer le logement contre les risques dont il doit répondre. Pourtant, bien que le locataire ait souscrit son assurance MRH, certains sinistres peuvent ne pas être couverts. La PNO peut alors prendre le relais.
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Dans certains cas, le locataire ne respecte pas l’obligation d’assurance et le bailleur n’exige malheureusement pas une attestation à son entrée dans les lieux. De même, son assurance habitation peut être arrivée à échéance en cours de bail exposant ainsi le logement qui se trouve ne plus être assuré par la MRH.
Que ce soit une résidence secondaire ou tout simplement un logement actuellement inoccupé, la PNO assure les risques classiques d’habitation. Elle est également utile lorsqu’un sinistre intervient pendant la période de vacances du logement entre la fin d’un bail et le début d’un autre. Cette situation, souvent oubliée des propriétaires, est une source de complication.
Les modalités de souscription de la PNO peuvent varier.
La loi ALUR de 2014 a eu une incidence sur la PNO en rendant obligatoire la souscription d’une assurance de responsabilité civile pour tous les copropriétaires, occupants ou non occupants. Elle offre également la possibilité au bailleur de souscrire une MRH à la place du locataire et d’en répercuter le coût sur le loyer. Pour les autres logements non collectifs, la PNO n’est pas obligatoire, mais reste fortement conseillée.
En ce qui concerne le coût de cette couverture spécifique du bailleur, celui-ci varie selon les assureurs et les garanties souscrites. En moyenne, une assurance PNO coûte entre 60 et 80 euros par an. On trouve toutefois des tarifs nettement plus compétitifs quand la souscription se fait entièrement en ligne. Il est par ailleurs intéressant de préciser que le coût de la PNO peut être déduit des revenus fonciers du propriétaire si celui-ci les déclare sur le régime réel d’imposition pour une location vide dans le cadre des BIC.
Certains assureurs proposent dans leur contrat PNO des garanties optionnelles selon les besoins du propriétaire. On retrouve le plus souvent une couverture pour :
En cela, l’assurance PNO s’avère être une garantie modifiable et adaptable à tous les profils de bailleurs.
On peut conclure que l’assurance PNO est utile pour le propriétaire bailleur compte tenu du coût relativement faible et parfois même déductible sur le plan fiscal au regard des risques encourus à ne pas être assuré. À ce sujet, le fait que la loi ALUR ait rendu obligatoire la PNO pour les logements en copropriété préjuge naturellement de ses bienfaits. Il n’en demeure pas moins que, comme tout contrat d’assurance, la PNO doit faire l’objet d’une vérification scrupuleuse notamment en matière de franchise, de durée des garanties, de continuité de la couverture, du plafond de l’indemnisation, de durée de la vacance locative tolérée, d’indemnisation des dommages mobiliers si le logement est loué meublé…
Assurance MRH ou habitation, comment faire le bon choix ?