Garantie loyer impayé : comment faire le bon choix

En France, sur l’ensemble du parc de location privé, environ 2% des loyers demeurent impayés. Si ce pourcentage est peu élevé, le risque qu’un locataire cesse de payer ses loyers existe et les conséquences pour les propriétaires peuvent être lourdes. 

Heureusement, ces derniers peuvent se tourner vers la garantie loyer impayé (GLI), une assurance qui protège les bailleurs des éventuels défauts de paiement de leurs locataires. Comment bien la choisir ? Quels sont les critères à prendre en compte pour éviter les impayés de loyers ? 

Voici ce qu’il faut savoir. 

Qu'est-ce que la garantie loyer impayé (GLI) ?

La garantie loyer impayé (GLI) est un contrat d’assurance qui, comme son nom l’indique, protège le propriétaire bailleur contre les loyers impayés. Elle ne couvre que les biens loués au titre de la résidence principale. À ce titre, les locations saisonnières ne sont pas concernées. 

Le fonctionnement de la GLI est simple : en contrepartie d’une cotisation mensuelle représentant une fraction du loyer de la location, l’assurance prend en charge le versement des sommes dues au propriétaire lorsque le locataire présente une défaillance dans le paiement de ses loyers. 

La durée de la garantie et l’étendue de la couverture dépendent du contrat souscrit par le propriétaire bailleur. En règle générale, cependant, la GLI couvre les défauts de paiement, mais aussi les frais relatifs aux détériorations et dégradations, les frais de contentieux, la protection juridique et les loyers impayés en cas de départ prématuré du locataire. 

A noter : L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit le cumul d’une garantie loyer impayé (GLI) et d’un cautionnement (aussi appelé “garant”), sauf si le locataire est étudiant. 

Propriétaires : quand souscrire une assurance loyers impayés ?

Il n'est pas possible de souscrire une garantie loyer impayé auprès d’un assureur avant la signature du bail. En règle générale, la souscription s’effectue pendant ou après la signature du bail, dans un délai de 15 jours après l’arrivée du locataire dans le logement. Passé ce délai, la plupart des contrats imposent une période de carence de trois mois, durant laquelle les garanties ne fonctionnent pas. 

Enfin, il est possible de souscrire une GLI en cours de bail, à condition de justifier auprès de l’assureur que le locataire n’a pas fait l’objet d’un incident de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois du bail. Dans ce cas, le délai de carence de trois mois s’applique également. 

Pourquoi choisir la garantie loyer impayé pour son bien immobilier en location ? 

Les impayés de loyers sont relativement rares. Cependant, lorsqu’un bailleur n’a pas souscrit de garantie loyer impayé pour son logement et que son locataire ne s’acquitte pas de ses obligations, il lui revient de lancer une procédure de recouvrement des loyers. Or, cette procédure peut être aussi longue que coûteuse, et les résultats ne sont pas garantis. 

Souscrire une assurance loyer impayé auprès d’un assureur ou d’un courtier, permet donc de sécuriser ses revenus locatifs, et son rendement, si le bien immobilier a été acquis à l’aide d’un crédit et que ces revenus permettent de couvrir les mensualités du prêt. 

Une telle souscription permet également de déléguer à un professionnel assureur la responsabilité du contentieux en cas d’impayés.

Enfin, la cotisation d’assurance est déductible des revenus fonciers en cas d’option pour le régime réel d’imposition.

De manière générale, il est vivement conseillé de souscrire une garantie loyer impayé lorsque : 

• Les loyers perçus représentent une part significative des revenus du bailleur, ou permettent de couvrir les mensualités d’un crédit immobilier. Dans ce cas précis, la souscription d’une garantie loyer impayé permet de protéger le bailleur contre d’importants risques financiers
• Le bailleur possède plusieurs biens immobiliers, et qu’il souhaite mutualiser les risques d’impayés. 

À quels critères faut-il être attentif pour choisir sa GLI ? 

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour bien choisir sa garantie loyer impayé. Voici les plus importants :

• La prime d’assurance : Le montant de la prime d'assurance varie selon les contrats. Néanmoins, il varie généralement entre 2 et 5 % du loyer annuel, charges comprises. La prime d’assurance (le prix) dépend de deux critères : le montant du loyer à garantir, et les options souscrites par le propriétaire. 
• La couverture : La plupart des assurances loyers impayés couvrent les impayés, les détériorations et dégradations du logement, le décès ou le départ prématuré du ou des locataires du logement, la protection juridique, et les frais de procédure en cas de contentieux. Mais tous les contrats ne proposent pas les mêmes garanties. Il revient donc au propriétaire de sélectionner celles dont il a véritablement besoin. À titre d’exemple, la garantie protection juridique est généralement incluse dans d’autres contrats d’assurance, comme le contrat d’assurance habitation. 
• La franchise : certains contrats prévoient une franchise, d’autres pas. En l’absence de celle-ci, le propriétaire pourra percevoir des indemnités dès le premier mois de loyer impayé. 
• La durée maximale et le plafond d’indemnisation : certaines assurances imposent une limite de durée (par exemple : 36 mois maximum), tandis que d’autres imposent un loyer maximum à ne pas dépasser et/ou un plafond d’indemnisation. Il revient au propriétaire de choisir l’assurance la plus avantageuse pour sa situation, en prenant en compte le prix d’une éventuelle franchise. 
•  Les conditions générales du contrat d’assurance :  celles-ci sont à lire attentivement. En effet, les conditions générales peuvent prévoir, en plus de délais précis à respecter, des actions à effectuer sous peine de nullité du contrat. Par exemple, des délais (qui varient selon le contrat souscrit) sont à respecter pour la déclaration du premier impayé de loyer. Enfin, certains contrats d’assurance disposent d’exigences particulières concernant le choix des locataires et leur dossier : type de contrat de travail, justificatifs de solvabilité, etc. 

Que couvre la garantie Garantme ?

Garantme offre aux propriétaires les garanties suivantes : 

• Loyers et charges impayés, sans limite de durée, avec un plafond d'indemnisation à 90 000 € par sinistre et par lot ; 
• Dégradations et détériorations immobilières jusqu'à 10 000 € ; 
• Protection juridique jusqu'à 16 000 €, couvrant l’ensemble des conflits éventuels avec le locataire ; 
• Frais de procédure judiciaire, une fois le commandement de payer délivré.