Très prisée des étudiants et jeunes adultes, la colocation représente l’option idéale pour vivre en communauté, partager un espace plus grand ou encore amortir le coût du loyer. Les colocataires peuvent signer un bail unique pour l'ensemble des colocataires ou bien des contrats individuels pour chacun d’entre eux. Mais qu’en est-il de la caution ? Pour louer un logement en colocation , doit-on proposer aux locataires une caution solidaire ou caution simple ? Dans cet article, Garantme vous présente les différentes options s’offrant aux propriétaires et colocataires pour la caution des colocations.
Un propriétaire bailleur est en droit de demander un garant à son locataire avant de lui louer son logement, pour se prémunir des impayés de loyers. Pour rappel, le cautionnement est un acte juridique, produisant une garantie. Dans le cadre d’une caution locative, les propriétaires bailleurs demandent une caution pour se protéger financièrement comme juridiquement. Ainsi, une personne (ou bien un organisme), appelée garant, s'engage par écrit dans le contrat de location à payer les dettes locatives du colocataire s’il ne peut les assumer. Il s’agit généralement d’un parent ou d’un proche, mais cela peut aussi être une personne morale : une banque, un organisme public ou privé, comme Garantme. On parle ici du loyer, des charges, ainsi que des éventuels intérêts demandés pour paiement tardif des dettes locatives.
Attention, la caution ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie, qui vise quant à lui à couvrir les éventuels impayés ou les dégradations causées au logement. Cette somme, versée par le locataire au début du contrat, puis restituée au locataire à la fin du bail, correspond à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée.
Outre la lettre d’engagement au cautionnement, les documents requis pour le garant d’une location sont : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif de revenus (trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, ou justificatif de pension ou allocation) ou bien un contrat de travail, pour prouver la stabilité de l'emploi.
Il existe deux types de caution, que nous détaillons dans la suite de cet article. Pour le propriétaire bailleur, la procédure de recouvrement des impayés diffère selon le type de caution choisi (simple ou solidaire).
La caution simple peut être requise par le propriétaire uniquement dans le cas où le locataire n’est pas en mesure de payer lui-même ses dettes locatives. La caution simple maintient le bénéfice de discussion de la dette locative : la procédure doit d’abord être lancée auprès du locataire, qui reste le premier à devoir payer sa dette. Ainsi, le garant sous cette forme de caution se positionne comme un second débiteur. Pour engager une procédure judiciaire, le propriétaire doit d'abord avoir épuisé tous les recours possibles contre le locataire. Ce n’est qu'en cas d'échec ou si le preneur est insolvable que le propriétaire pourra exiger du garant qu'il paie la dette. En dernier recours, le garant devra alors respecter son engagement de payer les dettes du locataire.
Ainsi, dans les faits, en cas d’impayés, le propriétaire s’adresse tout d’abord au locataire par l’intermédiaire d’un huissier de justice (une copie de la demande sera également transmise à la personne se portant caution). Si cette procédure reste sans résultat, alors le propriétaire pourra exiger auprès du garant le paiement des sommes dues.
Si le locataire détient plusieurs cautions simples, alors le bénéfice de division s’applique . Autrement dit, chaque garant ne sera responsable que de la part de la dette correspondant à son engagement. Le bailleur ne pourra donc pas demander le paiement total de la dette à un seul garant.
En s’engageant en tant que caution solidaire, le garant peut être amené à devoir payer la dette du locataire dans sa totalité immédiatement en cas d’impayés sans bénéfice de discussion. Ainsi, il est “solidaire” juridiquement de cette dette. Il devient débiteur au même titre que le locataire vis-à-vis du propriétaire (le créancier). Dès le premier impayé de loyer, le garant pourra donc être sollicité, que le locataire soit solvable ou non.
Bon à savoir : pour que l’acte de caution soit dit solidaire, il doit explicitement mentionner la renonciation au bénéfice de discussion.
Avec une caution simple, le garant s’engage en principe pour toute la durée du bail, soit 3 ans pour un logement vide et un an pour une location meublée. Il peut toutefois résilier son engagement, avec accord du propriétaire-bailleur. Dans le cas d’une caution solidaire, le garant ne peut se désengager qu'à la fin du bail et seulement si le propriétaire en est informé. Un avenant doit être signé pour mettre fin à cet engagement.
Pour être valable, une caution doit obligatoirement être établie par écrit, soit par acte sous signature privée, soit par acte authentique. Le garant doit également recevoir un exemplaire de cet acte, sauf s’il est déjà intégré au bail. Le contenu de l'acte de cautionnement doit suivre un formalisme précis selon la réglementation en vigueur.
Quels sont les avantages et les inconvénients des deux options proposées aux propriétaires ? Que choisir en cas de colocation ?
La caution solidaire est souvent recommandée aux propriétaires, car elle offre plus de sécurité. La caution simple présente en effet quelques inconvénients : l’obligation de bénéfice de discussion oblige le bailleur à effectuer des procédures contre le locataire, pouvant être longues et fastidieuses. Avec une caution solidaire, le garant pourra être directement sollicité par le propriétaire-bailleur, sans intermédiaire.
Bon à savoir : avec une caution simple, en cas de colocation, si les colocataires ont chacun un garant différent, alors un garant peut demander, au titre du bénéfice de division, que les poursuites soient engagées vers les autres cautions au prorata de la dette. Pour une caution solidaire en colocation en bail collectif, le propriétaire peut réclamer la totalité des impayés au garant si le bail comporte une clause de solidarité entre tous les locataires.
Dans le cadre de contrats de colocation, la caution locative présente un avantage non négligeable, en particulier pour les colocataires dont la situation est précaire ou incertaine. En offrant aux propriétaires des solutions innovantes de Garantie Loyers Impayés et de Cautions, Garantme simplifie la gestion des cautions en offrant une couverture complète contre les impayés.