Comment fonctionne la caution du locataire ?

La caution, à ne pas confondre avec le dépôt de garantie, est une personne physique ou morale qui se porte garant pour un locataire. En d’autres termes, il s’engage à prendre le relai en cas de défaillance du locataire pour le paiement du loyer et des charges, mais aussi en cas de dégradation du logement. Alors comment fonctionne la caution du locataire ? Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ? Quelle procédure en cas d’impayé ? On vous répond ! 

Qu’est-ce qu’une caution de location ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez demander un garant au locataire avant de lui louer le logement. En effet, pour se prémunir des impayés de loyers, il est normal de s’assurer et de sécuriser ses revenus locatifs. Mais attention, vous ne pouvez pas cumuler assurance loyers impayés et caution pour un locataire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti. 

Concrètement, le garant peut être une personne physique, généralement des parents, amis proches, ou bien une personne morale comme une banque, un organisme public ou privé comme Garantme par exemple. 

Ainsi, il s’engage à régler les impayés de loyers, les charges, et les frais de remise en état du logement en cas de dégradation locative si le locataire vient à faire défaut. 

Caution simple ou solidaire ?

Avant de signer l’acte de cautionnement, vous avez le choix entre deux types de caution, à savoir :

• La caution simple : dans ce cas, vous pouvez activer la caution du locataire uniquement si ce dernier ne peut pas payer ses dettes locatives. 

• La caution solidaire : comme son nom l’indique, le garant est solidaire dès le premier impayé. Autrement dit, vous pouvez mettre en demeure le locataire et sa caution simultanément et peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette. C’est ce type de cautionnement qu’il est conseillé de choisir.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ?

Pour être valable, la caution doit obligatoirement être écrite et réalisée par acte sous signature privée ou authentique. De même, le garant doit en recevoir un exemplaire sauf s’il est déjà intégré au bail.

Par ailleurs, son contenu doit respecter un formalisme précis conforme à la réglementation. En effet, il doit comporter au minimum les éléments suivants : 

• identité et adresse du garant 
• identité du locataire et adresse du logement 
• identité et adresse du bailleur
• la forme de la caution : simple ou solidaire 
• la durée du cautionnement : en pratique, elle correspond à la durée du bail et de son renouvellement 
• la signature des parties, c’est-à-dire le garant et le bailleur. 

Pour finir, il est impératif que les informations suivantes soient inscrites de la main du garant sur l’acte de cautionnement, à savoir :

• nature et étendue de l’engagement contracté par la caution
• le montant du loyer et des charges ainsi que les conditions de révision du loyer 
• l’extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

À noter que depuis janvier 2022, le garant n’est plus dans l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale pour exprimer son consentement au moment de la signature. Il peut juste apposer une mention qui exprime clairement qu’il a compris la portée de son engagement. Il doit tout de même préciser le montant maximal (exprimé en chiffres et en lettres) pour lequel il se porte caution. 

Comment activer la caution du locataire en cas d’impayé ? 

Si par malchance, votre locataire venait à ne plus payer son loyer, alors vous devrez vous tourner vers sa caution. Néanmoins, les démarches sont différentes si la caution est simple ou solidaire, à savoir :

• Caution simple : vous devez d’abord vous adresser au locataire en le mettant en demeure de payer le loyer. Si cette relance ne fonctionne pas, alors vous devrez envoyer un commandement de payer par huissier qui en enverra une copie à la caution. Si le locataire ne paie toujours pas sa dette, alors vous pourrez vous adresser directement au garant et le mettre en demeure à son tour.
• Caution solidaire : dans ce cas, vous pouvez mettre en demeure directement le garant en même temps que le locataire sans vous soucier de savoir si le locataire peut régulariser ou non. 

Sachez qu’une procédure en cas d’impayés de loyers est longue et coûteuse. De plus, si le locataire comme la caution ne peuvent pas payer les dettes, ils peuvent demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection en saisissant le tribunal du domicile (tribunal judiciaire ou de proximité).

C’est pourquoi, même si une caution représente une garantie supplémentaire, elle ne remplace pas une garantie loyers impayés. En effet, ce type d'assurance prend en charge les loyers et charges impayés. Et s’occupe de la procédure de recouvrement à votre place !