Vous êtes locataire et votre propriétaire vous a demandé de quitter votre logement : il vous donne congé et souhaite mettre fin au bail de manière anticipée. Avant toute chose, vous devrez vérifier si celui-ci est dans son bon droit. Quels sont les cas de figure ? Pour quels motifs un propriétaire peut-il donner congé ? Que dit la loi ? Garantme vous dit tout dans cet article.
Lorsqu’un propriétaire demande à son locataire de libérer le logement qu’il occupe, on dit qu’il lui donne “congé”. Il exprime alors la demande de résilier le bail, de manière anticipée. Pour ce faire, le propriétaire bailleur doit toutefois respecter un cadre juridique avec des conditions précises, définies par la loi. Ainsi, le propriétaire ne peut reprendre possession de son logement quand il souhaite ou pour n’importe quel motif. Le congé doit être motivé par l’un des motifs encadrés par la loi du 6 juillet 1989.
Les baux de location sont conclus pour une durée de 3 ans (pour une location non meublée) et d’un an en location meublée. Lorsqu’ils arrivent à leur terme, les baux sont reconduits de manière tacite, pour la même durée. En principe, un bail de location ne peut pas être résilié avant son échéance.
La première étape consiste à informer le locataire en lui adressant une lettre de congé, via courrier recommandé avec accusé de réception ou bien en main propre (avec émargement). Elle peut aussi être transmise par un commissaire ou un huissier de justice. La demande de congé prendra effet à la date où le locataire reçoit la lettre. La lettre doit inclure le motif de la demande de reprise du logement.
À noter : une simple lettre, un email ou un SMS ne sont pas considérés comme valables.
Attention, les règles diffèrent selon la nature du logement occupé. S’il est loué meublé, le délai de préavis est de 3 mois. S’il est vide, le courrier devra être adressé au locataire six mois à l’avance.
Une fois la lettre reçue, le locataire dispose d’un préavis légal pour quitter les lieux. Il doit ensuite rencontrer le propriétaire pour effectuer un état des lieux de sortie du logement. Le dépôt de garantie lui sera rendu si celui-ci est conforme et que le logement est rendu en bon état.
Il existe trois motifs autorisant un propriétaire à donner congé à son locataire et résilier son contrat de location avant sa date d’échéance.
Le propriétaire est en droit de demander à reprendre son logement pour y habiter, ou bien pour y loger un proche (conjoint, partenaire de pacs, ascendant ou descendant). Il n’est donc pas possible, pour un propriétaire, de demander à libérer le logement pour le faire occuper par un cousin, un ami, un neveu… Le propriétaire bailleur doit inclure à sa lettre la date, le nom et l’adresse de la personne reprenant le logement, et préciser son lien avec cette personne. Selon la loi Alur du 24 mars 2014, il doit également justifier dans sa lettre de congé du caractère réel et sérieux de sa demande de reprise, en précisant en quoi le logement correspond bien à ses besoins personnels ou à celle du proche concerné.
Certains propriétaires bailleurs procèdent à des ventes dites “occupées” : le locataire conserve son logement, et son bail en cours, seul change le propriétaire. Toutefois, un propriétaire peut aussi donner congé à son locataire dans le but de vendre son logement, et lui demander de le libérer.
Bon à savoir : si le logement était jusqu’ici loué vide, le locataire bénéficie d’un droit de priorité sur la vente du bien. La lettre de congé doit inclure les informations sur la vente (prix du bien, conditions de vente…). Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou non l’offre de vente. Si le locataire refuse l’offre ( perdant alors son droit de priorité), mais que le propriétaire baisse ensuite le prix du bien, il devra l’en informer. Le locataire retrouve son droit de priorité à l’achat durant un mois.
En revanche, dans le cas d’une location meublée, le locataire n’est pas prioritaire sur la vente.
Outre la vente et la reprise du logement pour y habiter, le propriétaire bailleur peut également donner congé, pour des motifs dits légitimes et sérieux :
Bon à savoir : si le propriétaire souhaite libérer le logement pour y effectuer des travaux, celui-ci est tout à fait dans son droit, même si ceux-ci ne sont pas indispensables. Il peut ainsi réaliser des travaux pour améliorer son bien (et donc, sa rentabilité) ou le remettre à neuf.
Le locataire a la possibilité de contester le congé, qu'il réside encore dans le logement ou non. Cette contestation peut être motivée par plusieurs motifs :
En cas de litige, il est donc possible de recourir à la Justice. Pour engager une procédure de contestation, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Ce courrier doit exposer la situation de manière détaillée. Il pourra ensuite saisir d'abord la Commission Départementale de Conciliation (CDC) qui va réaliser une médiation. Si celle-ci n’aboutit pas, le locataire pourra porter l'affaire devant le juge des contentieux.
Si le propriétaire est en droit de demander à son locataire de libérer son appartement ou sa maison, cela est toutefois encadré par des règles strictes. En cas de congé frauduleux, le locataire peut se faire accompagner dans ses démarches pour saisir un juge.