Vous apprenez qu’une personne de votre entourage est en recherche d’un garant pour la location qu’elle vient de trouver. Vous vous interrogez alors sur les conditions requises pour être garant ? Car se porter caution pour un locataire est une décision importante qu’il faut pouvoir prendre en connaissance de cause. Afin que vous ayez toutes les cartes en mains pour comprendre ce rôle, GarantMe vous dresse un tour d'horizon complet sur les conditions pour être garant.
1. Qui peut se porter garant pour une location ?
Le garant est un tiers au contrat de bail qui accepte de payer les dettes locatives en cas de défaillance du locataire. Cette personne doit donc être en capacité de faire face à ses engagements pour être acceptée par le bailleur.
Ainsi, parmi les personnes qui peuvent potentiellement remplir les conditions pour être garant, on distingue deux types de profils :
1) Un particulier
Un particulier qui est juridiquement capable peut signer une lettre d’engagement de caution. Il devra aussi produire des documents pour justifier de son identité, de son domicile de son activité professionnelle et de ses revenus. (Voir notre article «Garant : quels documents fournir pour une location ? »).
2) Une personne morale
Une personne morale est un groupement qui dispose de sa propre personnalité juridique lui permettant d’avoir des droits et des obligations. Toute entreprise, association ou banque peut se porter caution. Elle devra justifier de son « identité » en produisant un extrait Kbis et une pièce d’identité de son représentant légal. Son chiffre d’affaires sera également analysé.
2. Quelle est la nature de l’engagement du garant ?
Au-delà de déterminer si l'on remplit les conditions pour être garant, il est important de comprendre avant tout dans quoi nous mettons les pieds. Car décider de se porter garant pour une location est une affaire de confiance. Vous devez en effet être certain que le locataire ne va pas abuser de la situation. Puisque le garant s’engage à régler les impayés relatifs au loyer et aux charges, mais aussi aux intérêts de retard éventuels et aux frais de remise en état du logement si les dégradations sont du fait du locataire. Précisément, l’étendue des responsabilités du garant dépend de 2 critères :
1. Le type de caution
Le garant a le choix entre 2 sortes d’actes juridiques :
Lorsque le bailleur constate un défaut de paiement, il doit en premier lieu lancer une procédure de recouvrement contre le locataire. Ce n’est qu’en cas d’échec de son action ou d’insolvabilité de celui-ci qu’il pourra se tourner vers la caution pour le règlement des impayés.
En cas d’impayé, le bailleur peut réclamer les sommes dues tant au locataire qu’au garant. La caution solidaire est privilégiée par le propriétaire qui dispose d’une opportunité supplémentaire et surtout plus rapide de récupérer ce qui lui est dû.
2. L’acte de cautionnement
L’acte de cautionnement est un acte juridique qui peut être sous seing privé ou signé devant notaire. C’est un document important en ce qui concerne l’engagement du garant. Car c’est lui qui détermine notamment à hauteur de combien vous acceptez de garantir le loyer et pendant combien de temps.
- Si la durée de la caution est déterminée, c’est-à-dire qu’elle prend fin à une date précise, le garant ne pourra pas se rétracter, sauf accord express du bailleur. Vous pouvez cependant prévoir au bail des conditions spécifiques de retrait, comme par exemple un divorce ou une mutation.
- Si la durée de la caution est indéterminée, sa résiliation est possible à tout moment mais ne prendra effet qu’au terme du bail.
Par ailleurs, l’acte de cautionnement doit comporter des mentions obligatoires sous peine de nullité :
- L’identité du bailleur, du locataire et du garant
- Les coordonnées du garant et du bailleur
- La durée de la caution
- La mention de l’article 22 de la loi de 1989
- La mention relative à la volonté du garant de s’engager.
3. De quels revenus le garant doit justifier ?
Comme vous vous en doutez, justifier de revenus suffisants est l'une des principales conditions pour être garant. Le garant doit bien évidemment être solvable pour garantir le paiement des loyers du locataire qui pourrait lui-même être insolvable.Souvent, on s’interroge : combien doit gagner un garant pour une location ? Ceci est laissé à l’appréciation du propriétaire bailleur. Communément, il est demandé un revenu correspondant à 3 fois le montant du loyer, mais il ne s’agit aucunement d’une obligation légale. De plus, les conditions à remplir pour devenir garant ne sont pas exactement les mêmes selon le type de personne. L’appréciation peut se faire sur l’ensemble des ressources du garant en présentant les justificatifs suivants :
Pour une personne physique
- Les 3 dernières fiches de paie
- Les derniers avis d’imposition
- Les justificatifs d’autres revenus (mobiliers, locatifs…)
- Les justificatifs de versements de retraite, rente, prestation sociale, indemnité…
Pour une personne morale
Être salarié n’est donc pas indispensable si vous êtes en mesure d’attester que vous avec des biens immobiliers ou une bonne retraite, par exemple.
4. Dans quel cas la désignation d’un garant est interdite ?
La loi Boutin, complétée par la loi ALUR, interdit au bailleur de logement nu, quel que soit son statut, d’exiger un garant lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés. Dans le cas contraire, l’acte de cautionnement est nul. Les personnes morales, quant à elles, ne peuvent pas demander un garant sauf :
- si le locataire est un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur
- si le cautionnement est délivré par les organismes prévus au décret du 28 décembre 2009
En définitive, les conditions pour être garant sont laissées à l’appréciation du bailleur. On peut certes affirmer que plus vos revenus et vos ressources sont importants, plus vous avez de chances de voir votre dossier accepté. Mais sur le principe, tout le monde peut se porter garant dans la mesure où le bailleur sera rassuré sur sa capacité à récupérer ses impayés.