Bail location : qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession à la propriété dont les contours ont été définis par la loi Alur en 2014. Consolidé par la loi Macron du 6 août 2015 ainsi que par la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017, le BRS permet aux ménages les plus modestes de devenir propriétaire d’un bien immobilier en zone tendue. 

Vous avez des revenus modestes ? Vous hésitez entre un bail de location classique et un bail réel solidaire qui vous permettrait d’accéder à la propriété ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le BRS : 

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Grâce au BRS, un ménage modeste peut acheter un logement à prix abordable dans une zone tendue. 

Afin de rendre l’accession à la propriété possible, le bâti est dissocié du foncier : 

• Le ménage achète uniquement le bâti en souscrivant un emprunt immobilier auprès de sa banque ;
• Un organisme foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain qu’il loue au ménage en contrepartie d’un loyer peu élevé.

Pour résumer, si vous optez pour cette formule d’accession à la propriété, vous serez propriétaire du logement, mais locataire du terrain. 

Ce fonctionnement permet aux foyers les plus modestes d’économiser jusqu’à 40 % sur l’achat de leur bien immobilier, le prix du terrain s’avérant particulièrement coûteux dans les zones tendues. 

La durée du bail réel solidaire est comprise entre 18 et 99 ans. Cependant, le ménage peut décider à tout moment de revendre son bien. 

Quels sont les avantages du BRS ?

Le bail réel solidaire possède de nombreux avantages pour les ménages modestes : 

• Il leur permet de réaliser jusqu’à 40 % d’économie sur leur projet immobilier ;
• Les primo-accédants peuvent financer l’achat de leur bien avec un prêt à taux zéro ;
• Ils peuvent se constituer un capital grâce à une mensualité réduite ;
• Le loyer qu’ils doivent à l’OFS pour la location du terrain est peu élevé ;
• Ils disposent d’une garantie de rachat de logement par l’OFS ;
• Mais également d’une TVA réduite à 5,5 % ;
• Et d’un abattement de la taxe foncière de 30 % dans certaines communes. 

Quelles sont les limites du bail réel solidaire ?

Attention, avant d’opter pour un bail réel solidaire, il est important d’en comprendre ses limites : 

• Pour être éligible au BRS, les ménages doivent justifier d’un faible niveau de ressources : ce dispositif n’est donc pas accessible à tous ;
• Il concerne uniquement les résidences principales : le bien doit être occupé pendant au moins 8 mois par an ;
• La durée de propriété est limitée à 99 ans ;
• Le bail peut être résilié si le propriétaire du logement décide de mettre son bien en location saisonnière ;
• Même si le loyer du terrain est faible, il faut tenir compte de cette redevance à l’OFS dans le budget mensuel (de l’ordre de 2 à 4 € du m²) ;
• Si le propriétaire du bien immobilier décède, ses ayants droit n’ont pas la possibilité de reprendre le logement si leurs revenus dépassent le plafond fixé par l’état : ils disposent ainsi d’un an pour trouver un acheteur éligible au BRS. Au-delà, le bail est résilié. 

Quelles conditions pour être éligible au BRS ?

C’est l’organisme foncier solidaire qui définit les critères de sélection pour choisir les dossiers éligibles au BRS. 

Cependant, l’accession à la propriété à l’aide du bail réel solidaire est uniquement possible : 

• Sous conditions de ressources ;
• Dans certaines zones géographiques.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, il ne faut pas dépasser un certain plafond de ressources. Celui-ci est déterminé en fonction de la composition du foyer ainsi que de la zone géographique.

Voici les plafonds de ressources retenus en 2023 pour être éligible au BRS : 

La zone A correspond à l’agglomération parisienne, à la Côte d’Azur, aux agglomérations des villes de Lille, Lyon, Montpellier et Marseille ainsi qu’à la partie française de l’agglomération genevoise. 

La zone B correspond à toutes les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants ainsi qu’aux départements d’Outre-mer.

La zone C correspond au reste du territoire français. 

La revente du bien immobilier en BRS

Même si le bail réel solidaire a une durée comprise entre 18 et 99 ans, les propriétaires du logement peuvent le transmettre à tout moment s’ils désirent revendre leur bien.

Cependant, la revente est encadrée, car le logement peut uniquement profiter à un ménage éligible au dispositif.

Voici ce qu’il faut savoir sur la revente d’un logement en BRS : 

• Le prix de vente du bien est limité à son prix d’achat actualisé par un indice défini par l’OFS ;
• Le futur acquéreur doit être éligible au BRS : l’acceptation du dossier dépend de son niveau de ressources qui ne doit pas dépasser le plafond.

Si vous avez acheté votre logement grâce au dispositif BRS et que vous souhaitez le revendre, vous devez prendre contact avec l’OFS. L’organisme pourra ainsi estimer sa valeur. Si au bout d’un an, vous n’avez toujours pas trouvé d’acquéreur, l’OFS rachètera votre logement. Vous êtes ainsi certain de pouvoir finaliser la transaction, un an au plus tard après la mise en vente du bien immobilier.