Exercer une activité professionnelle depuis un logement loué est possible sous certaines conditions. Les clauses du bail, le règlement de copropriété et la nature de l'activité déterminent les droits et obligations du locataire.
Télétravail, auto-entrepreneuriat, création d’entreprise, de plus en plus d’actifs et d’indépendants télétravaillent depuis leur domicile. Mais est-ce bien compatible avec un bail de location ? Votre propriétaire peut-il s'y opposer ? Quelles sont vos obligations en tant que locataire ? Tout dépend de la nature de votre activité et des clauses de votre contrat de bail.
Peut-on travailler librement dans un logement loué ? Pour rappel, c’est votre bail qui fixe les règles. En principe, tout logement loué est destiné à un usage d'habitation. Mais la loi n'interdit pas formellement d'y exercer une activité professionnelle, même si tout dépend des clauses de votre contrat.
En location, différentes clauses peuvent être ajoutées au bail.
La clause d'usage détermine ainsi si le logement est loué à des fins résidentielles, commerciales ou professionnelles. Elle peut influencer l'utilisation autorisée et l'aménagement du lieu. Si votre bail ne contient aucune clause restrictive, alors une activité professionnelle est en principe tolérée, à condition de ne pas modifier la destination du logement ni de causer de nuisances.
En copropriété, le règlement de copropriété peut également contenir une clause d'habitation bourgeoise, ce qui définit la destination de l'immeuble. La clause ordinaire interdit les activités commerciales, artisanales ou industrielles, mais tolère certaines professions libérales (médecin, avocat, etc.), tandis que la clause exclusive proscrit strictement toute activité professionnelle, quelle qu'en soit la nature.
Alors, faut-il expressément demander l’accord de son propriétaire pour pouvoir travailler de chez soi ? Pas toujours.
Pour une activité "de bureau" discrète ou du télétravail, aucune autorisation n'est légalement requise, si votre bail ne l'interdit pas. Toutefois, si votre activité implique une réception de clientèle, des livraisons régulières, la possibilité de nuisances sonores ou une modification visible du logement, il est fortement conseillé d'en informer votre bailleur par écrit et d'obtenir son accord.
Si le bail ne le permet pas, un avenant autorisant l’exercice professionnel dans le logement pourra être ajouté. Rappelez-vous qu’en cas de litige, tout accord écrit ou avenant au bail vous protégera.
Quelles sont les obligations légales et administratives à respecter pour pouvoir travailler librement depuis un logement loué ?
Pensez tout d’abord à prévenir votre assureur. L'exercice d'une activité professionnelle depuis votre domicile peut modifier vos garanties. Vous pouvez ainsi souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle.
La domiciliation est aussi une étape obligatoire lors de la création d’une entreprise. Elle consiste à établir l'adresse administrative et fiscale de votre société ou de votre activité. La loi l'autorise clairement : toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal. Cependant, pour un locataire, la domiciliation d’une société (SARL, SASU, SAS, etc.) est en principe limitée à cinq ans. Au-delà, si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose, vous devrez trouver une autre adresse pour y établir votre entreprise.
Les entreprises individuelles peuvent par contre être domiciliées chez vous sans limite de temps.
Bon à savoir : Si vous êtes auto-entrepreneur et qu'aucune clause de votre bail ne s'y oppose, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sans avoir à en informer votre propriétaire bailleur.
Pour exercer à domicile, et qui plus est dans un bail locatif, la nature de votre activité est déterminante. Toutes les catégories d’entreprises et d’activités ne se valent pas aux yeux de la loi et de votre propriétaire.
Les activités libérales et indépendantes (à l’instar du graphisme, du développement Web ou de la traduction) sont généralement tolérées dans un logement loué, à plusieurs conditions : pas de réception régulière de clients, pas de nuisances, pas de modification visible du logement et pas de stockage de marchandises. Ces activités, exercées discrètement depuis son domicile, ne modifient pas la destination du logement et sont difficilement opposables par un bailleur.
Pour rappel, le télétravail en tant que salarié d’une entreprise, n'est pas considéré juridiquement comme une activité professionnelle exercée au domicile. Aucune autorisation particulière n'est requise pour simplement travailler à distance depuis son domicile.
Les activités commerciales et artisanales installées à domicile sont quant à elles beaucoup plus encadrées. En principe, elles nécessitent un local commercial dédié exclusivement à l’activité. Le stockage de marchandises, les livraisons régulières, l'apposition d'une enseigne ou la réception fréquente de clients sont interdits dans un logement loué.
Tout dépendra bien sûr de la nature de l’activité. Si celle-ci est entièrement dématérialisée (vente en ligne, prestations de services à distance) et n'implique ni réception de clients ni stockage, elle peut être tolérée dans un logement loué. En revanche, une activité artisanale impliquant des outils bruyants, des matières premières stockées ou des clients reçus régulièrement sera bien plus difficile à concilier avec un bail d'habitation classique.
Recevoir des clients à son domicile peut être expressément interdit par le bail ou le règlement de copropriété. Des allées et venues régulières dans les parties communes peuvent générer des troubles du voisinage et entraîner des conflits avec le propriétaire bailleur ou la copropriété.
Certaines professions réglementées (médecins, dentistes, avocats, kinésithérapeutes) bénéficient de dispositions spécifiques leur permettant de recevoir des patients ou des clients à leur domicile, sous réserve du respect du règlement de copropriété. Si vous exercez l'une de ces professions, renseignez-vous auprès de votre ordre professionnel sur les règles applicables.
En bref, exercer une activité professionnelle depuis un logement en location est possible, à condition d'anticiper et de respecter quelques règles essentielles. En cas de non-respect des règles, votre propriétaire bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail. Des sanctions administratives sont également possibles s'il y a exercice illégal d'une activité commerciale dans un local d'habitation. Faire preuve de transparence avec votre propriétaire et respecter les clauses de votre contrat de bail restent la clé d’une activité professionnelle sereine dans votre logement en location.
La domiciliation d'une entreprise dans un logement social est généralement interdite, sauf accord express de l'organisme bailleur. Les règles sont plus strictes que pour un bail locatif classique et une activité professionnelle peut entraîner la résiliation du bail. Vérifiez les clauses spécifiques de votre contrat ou consultez votre gestionnaire.
Exercer une activité sans accord alors que le bail l'interdit expose à une résiliation du bail pour manquement contractuel. Le propriétaire peut aussi exiger des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. En cas de litige, l'absence d'écrit (avenant ou autorisation) affaiblit votre position.
Votre assurance habitation couvre rarement les risques liés à une activité professionnelle (vol de matériel, responsabilité civile professionnelle). Contactez votre assureur pour adapter votre contrat ou souscrire une extension de garantie, surtout si vous utilisez du matériel coûteux ou recevez des clients.
Oui, certaines collectivités locales ou chambres de commerce proposent des subventions pour la location de bureaux ou espaces de coworking. Les auto-entrepreneurs peuvent aussi bénéficier de dispositifs comme l'ACRE (ex-ACCRE) pour réduire leurs charges. Renseignez-vous auprès de votre région ou de la CCI.