Outre de gérer leurs biens immobiliers, une agence immobilière est tenue au devoir de conseil envers ses clients. Dans le cadre des missions définies par ses mandats, elle doit les accompagner au mieux de leurs intérêts. Inviter les bailleurs à souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) entre totalement dans le cadre de ce rôle d’assistance et de conseil. En effet, la PNO a été rendue obligatoire en copropriété par la loi ALUR, mais elle reste à la discrétion du propriétaire pour toutes les autres catégories de biens. Compte tenu des nombreux avantages qu’elle procure, il est fortement recommandé d’en bénéficier. Garantme vous présente donc les principaux arguments qu’un professionnel immobilier peut avancer pour expliquer l’intérêt de souscrire cette assurance spécifique.
En matière immobilière, la PNO se distingue des autres assurances habitation car elle est destinée à assurer non pas l’occupant, utilisateur effectif du bien, mais le propriétaire des murs. À ce titre, elle couvre les risques liés à l’occupation des lieux par autrui et même à leur inoccupation. À travers la PNO, c’est donc aussi l’assurance pour le bailleur de conserver la valeur de son investissement locatif.
Cette assurance habitation concerne tous les logements qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire, quelle que soit la nature de l’occupation (saisonnier, à titre gratuit…) et même lorsque ceux-ci sont vides. La PNO garantit la responsabilité civile du bailleur, c’est-à-dire tous les torts qu’il peut occasionner aux tiers (locataire, voisin, syndic...). Ces dommages peuvent être matériels ou immatériels. Par ailleurs, la PNO comporte généralement un volet habitation qui permet aussi d’assurer le logement en multirisque classique.
L’assurance PNO intervient lorsque le propriétaire est confronté à un problème de responsabilité civile, par exemple à un défaut d’entretien ou à un vice de construction portant préjudice à autrui. Mais son champ d’application concerne également les cas suivants :
Les garanties de l'assurance PNO, pensées pour protéger le bailleur, varient selon les contrats avec toutefois un socle commun à tous.
A minima, la PNO couvre la responsabilité civile du propriétaire au sens de l’article 1242 du Code civil, à savoir : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ». À cela s’ajoute les couvertures relatives à l’assurance multirisque habitation comme notamment le dégât des eaux, le bris de glace, le vol, l’incendie, etc.
En outre, le bailleur peut, selon ses besoins, choisir de compléter sa couverture avec des garanties spécifiques à sa situation. C’est pourquoi on retrouve dans certains contrats les éléments suivants :
Certains aspects de la PNO gagneraient à être connus des bailleurs.
En copropriété, le locataire est tenu de souscrire une assurance multirisque habitation couvrant ses risques locatifs et en justifier à son propriétaire. Or, en cas de carence, le bailleur a la possibilité grâce à la loi ALUR de souscrire lui-même une MRH pour le compte de son locataire et de lui en faire supporter les frais. Aussi, la PNO peut se cumuler avec le contrat MRH afin de bénéficier d’un contrat global moins coûteux.
La seconde particularité intéressante de l’assurance PNO est qu’elle s’adapte à tous les profils de bailleurs, du particulier débutant qui se lance dans l’investissement et souhaite assurer ses revenus locatifs au bailleur expérimenté qui sait très bien ce qu’il attend de sa mise en location. En effet, la PNO est un contrat à la carte, le bailleur pouvant même souscrire une responsabilité civile pour son locataire ou assurer les dommages mobiliers s’il loue son logement meublé.
En matière de coût de l’assurance habitation et de charge fiscale, la prime de la PNO est déductible des revenus fonciers du propriétaire lorsqu’ils sont déclarés sur le régime réel d’imposition dans le cadre de ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette déduction est toutefois soumise aux conditions suivantes :
Parce que la PNO est essentiellement une assurance habitation de responsabilité civile et qu’elle comporte une part importante d’assurance habitation, elle permet au propriétaire d’éviter des frais auxquels on ne pense pas toujours. En effet, un sinistre est malheureusement vite arrivé. Il s’agit le plus souvent de quelques désagréments mais qui peuvent s’avérer lourds de conséquences, surtout en cas de dommages corporels. Alors, pourquoi se passer de souscrire une assurance PNO d’autant que dans la majorité des cas, son coût est déductible des revenus fonciers ?