Oui, le mandataire immobilier est concerné par la facturation électronique, y compris en micro-entreprise et sans facturer de TVA. Depuis le 1er septembre 2026, il doit pouvoir recevoir ses factures fournisseurs par l'intermédiaire d'une plateforme agréée par l'État, et, au 1er septembre 2027, ses propres factures de commission devront à leur tour partir au format électronique. La première démarche ? Choisir une plateforme et s'y inscrire, une formalité assez rapide.
Le 1er septembre 2026 est passé sans bruit dans la plupart des agences, et encore moins dans les bureaux à domicile des conseillers indépendants. Mais beaucoup de mandataires ont tiré une conclusion un peu trop hâtive : la réforme viserait les grandes structures, les agences titulaires d'une carte T ou encore les sièges des réseaux. En bref, tout le monde, sauf eux.
C'est évidemment une lecture erronée, puisque le calendrier s'applique bel et bien à chaque conseiller, quels que soient son volume d'affaires et l'enseigne sous laquelle il prospecte. Et si l'administration a choisi de ne pas sanctionner pendant les premiers mois, cette période de grâce aura inévitablement une date de fin. Autant l'utiliser pour s'organiser !
La confusion la plus répandue tient à une nuance fiscale. Un mandataire en franchise en base de TVA ne facture pas de taxe à son réseau, mais il reste, aux yeux de l'administration, un assujetti. Ne pas collecter la TVA ne signifie donc pas sortir de son champ. Or, c'est précisément ce statut d'assujetti qui fait entrer une entreprise dans la réforme.
Le mode d'exercice ne change rien non plus. Agent commercial en micro-entreprise, EURL ou SASU, chaque conseiller est une entreprise à part entière, juridiquement distincte du réseau qui l'accompagne. Il porte donc ses propres obligations. Qu'il enchaîne les signatures ou démarre à peine, il relève du calendrier des TPE et micro-entreprises.
La première obligation porte sur les factures que vous recevez. Que ce soit l'abonnement à votre logiciel de gestion de contacts, vos diffusions sur les portails d'annonces, votre forfait téléphonique, votre matériel informatique, l'imprimeur de vos cartes de visite ou les honoraires de votre expert-comptable, toutes ces dépenses sont facturées par des professionnels. Et ces factures doivent désormais transiter par une plateforme agréée, ce qui signifie que vous devez en avoir désigné une pour les réceptionner.
Les grandes entreprises, parmi lesquelles figurent certains de vos fournisseurs (opérateurs téléphoniques, grands éditeurs de logiciels), sont déjà tenues d'émettre au format électronique. Le PDF joint à un e-mail est donc appelé à disparaître des échanges entre professionnels. Sans plateforme, un conseiller risque tout simplement de ne plus voir arriver une partie de ses factures.
La seconde échéance touche le cœur de l'activité : la facture de commission. Le mandataire ne facture ni l'acquéreur ni le vendeur, mais le réseau ou l'agence pour laquelle il travaille. C'est une facture entre professionnels, donc pleinement soumise à l'émission électronique. Elle devra être produite dans un format structuré, exploitable par les logiciels, et transmise via une plateforme agréée.
Attention, dans de nombreux réseaux, la facture de commission est générée automatiquement depuis l'espace conseiller au moment du versement. Si c'est votre cas, demandez dès maintenant comment votre réseau prévoit d'adapter cet outil et quel rôle il attend de vous dans le nouveau circuit.
Le gouvernement a affiché sa volonté d'accompagner plutôt que de punir. Le ministre de l'Action et des Comptes publics, David Amiel, a présenté l'entrée en vigueur comme un coup d'envoi et a assuré qu'aucune sanction ne serait appliquée en 2026. Cet engagement reste toutefois une orientation politique, car les textes de sanction, eux, sont bien en vigueur. Conserver une trace de vos démarches (date d'inscription sur la plateforme, échanges avec votre réseau ou votre comptable) vous permettra de démontrer votre bonne foi lors d'un contrôle ultérieur.
La loi de finances pour 2026 a aussi fixé le barème. L'absence de plateforme de réception déclenche d'abord une mise en demeure de trois mois. Sans régularisation, une amende de 500 € s'applique, puis 1 000 € à chaque nouveau délai de trois mois non respecté. À partir de 2027, chaque facture qui ne serait pas émise au format électronique pourra coûter 50 €, dans la limite de 15 000 € par an.
L'enjeu ne se limite donc pas aux amendes. Dans un métier où la trésorerie dépend du rythme de versement des commissions, un grain de sable dans la chaîne de facturation se paie vite, en particulier face à un réseau ou à une agence partenaire déjà en ordre de marche.
Avant de choisir un outil, listez vos fournisseurs réguliers et les destinataires de vos factures. Pour la plupart des mandataires, l'exercice tient sur une page : une dizaine de fournisseurs, un seul client, le réseau. Cette photographie vous indique ce que la plateforme devra absorber.
Plus d'une centaine de plateformes ont reçu l'agrément de l'administration, et leur liste officielle est publiée sur le site du gouvernement. Vérifiez que la solution envisagée y figure, puis comparez. Certaines proposent une offre gratuite, d'autres fonctionnent par abonnement. Privilégiez une plateforme capable de gérer la réception aujourd'hui et l'émission demain, pour éviter un second changement dans un an, et assurez-vous qu'elle dialogue avec votre outil comptable.
Une fois inscrit, votre plateforme vous rattache à l'annuaire national qui permet à vos fournisseurs de savoir où adresser leurs factures. Informez ensuite votre expert-comptable et le réseau de votre choix, afin que chacun ajuste ses propres process.
Passé le premier réglage, la réforme apporte un bénéfice que beaucoup de conseillers sous-estiment. Les factures structurées se classent mieux, se rapprochent plusismplement des paiements et partent chez le comptable sans ressaisi. Finis les justificatifs éparpillés entre une boîte mail, un dossier de téléchargements et une pile de papiers. À terme, l'administration entend s'appuyer sur ces données pour préremplir une partie des déclarations fiscales. Pour un professionnel dont le temps vaut surtout sur le terrain, en estimation ou en visite, chaque heure d'administratif gagnée compte.
En bref, la réforme n'épargne pas les mandataires, mais elle leur laisse de l'air. La réception est obligatoire depuis septembre 2026, l'émission le sera en septembre 2027, et les premiers mois se déroulent sans sanction pour les entreprises de bonne foi. Ce répit n'a de valeur que s'il sert à agir en choisissant une plateforme, en interrogeant son réseau et en gardant la trace de ses démarches.
Oui, dès ses débuts. L'obligation de réception s'applique à toutes les entreprises assujetties à la TVA depuis le 1er septembre 2026, quelle que soit leur date de création. Le plus simple est donc de désigner une plateforme agréée au moment où vous immatriculez votre activité, en même temps que vous ouvrez votre compte bancaire professionnel. Pour l'émission de vos factures de commission, vous suivez le même calendrier que les autres conseillers : septembre 2027.
Il peut vous faciliter la tâche, en adaptant l'outil de facturation de l'espace conseiller ou en vous orientant vers une plateforme partenaire. Mais l'obligation pèse sur votre entreprise, pas sur la sienne. C'est à vous de désigner la plateforme qui recevra vos factures fournisseurs. Avant de choisir, demandez à votre réseau quelles solutions il recommande, pour que vos deux circuits communiquent sans friction.
Pas dans votre facturation. Les honoraires de transaction sont facturés au client par le réseau ou l'agence, qui en assume les obligations déclaratives. Vous, vous facturez uniquement votre commission au réseau, soit une opération entre professionnels. C'est donc cette facture, et elle seule, qui devra passer au format électronique en 2027.
Pendant la phase de démarrage, l'administration a indiqué que les factures classiques restaient acceptées, le temps que l'ensemble des entreprises s'équipe. Ce format est toutefois voué à disparaître des échanges entre professionnels, et les grandes entreprises émettent déjà par les plateformes agréées. Mieux vaut donc considérer le PDF comme une solution de transition et centraliser dès maintenant vos factures sur votre plateforme.