Après la crise sanitaire, doit-on s’attendre à une crise immobilière ? En effet, depuis trois ans, le marché immobilier est bouleversé : exode urbain, remontée des taux d’intérêts, inflation, pénurie de biens, perte de pouvoir d’achat… 2023 s’annonce mouvementée ! Mais est-ce que la tendance va être à la baisse des prix de l’immobilier ? Garantme vous dit tout !
Une crise immobilière en 2023 ? Malgré l’inflation et la hausse des taux d’intérêt au 2d semestre 2022, le marché immobilier est resté relativement dynamique. En effet, le volume de transaction pourrait atteindre 1,1 million de ventes d'ici à la fin 2022, soit un niveau frôlant le record de 2021.
Côté prix, l’immobilier a continué sa croissance et les prix ont augmenté de 5,7% en moyenne au niveau national. Une tendance qui profite surtout aux zones rurales. En effet, même après la crise sanitaire, les Français sont encore prêts à s’éloigner des grandes agglomérations.
Ainsi, on constate qu’en 2022, les prix ont augmenté de façon disparate sur le territoire, à savoir
Toutefois, cette augmentation des prix s’essouffle sur les grandes métropoles comme Lille (+0,7%), Bordeaux (+1%), ou encore Lyon (+2,2%). Alors que Marseille (+9%) et Strasbourg (8,7%) continuent leur progression. En revanche, Paris voit ses prix baisser pour la deuxième année consécutive (-1,2%)
Sans pour autant aller jusqu’à une véritable crise immobilière, la croissance du marché immobilier devrait être plus mesurée en 2023 aussi bien en termes de prix qu’en volume de transactions. Notamment à cause de l’inflation qui incite les Français à attendre avant de se lancer dans un investissement immobilier.
Le contexte géopolitique actuel, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt tendent néanmoins à nous faire penser qu’une crise immobilière pointe le bout de son nez et annonce une baisse des prix en 2023.
Pourtant, la croissance du marché immobilier devrait se maintenir. Les prix devraient continuer à augmenter, mais à un rythme plus lent, estimé à 3% sur l’ensemble du territoire français.
Mais cette augmentation des prix ne va pas profiter à toutes les villes. À l’image de 2022, les prix au m² risquent de continuer à baisser à Paris et atteindre la barre des 10 000 €/m² en moyenne au dernier trimestre 2023. Cette baisse continue s’explique en partie par la sur-offre de logement, les Français ayant délaissé la capitale pour les zones péri-urbaines.
En revanche, la tendance haussière risque bien de se confirmer dans les zones rurales et les villes moyennes.
Cette augmentation s’explique par la crise sanitaire qui a modifié le comportement des Français. En effet, télétravail et envie de grands espaces sont toujours d’actualité. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation les poussent à investir dans les zones moins tendues où les prix sont plus raisonnables.
En résumé, 2023 annonce une légère augmentation des prix aux alentours des 1% dans les 10 plus grandes villes de France, une hausse de 3% dans les villes de tailles moyennes et 5% dans les zones rurales.
La crise immobilière pourrait venir de l’offre et la demande qui elle aussi est très disparate ! En effet, l’engouement des Français pour les maisons tend à créer une pénurie. Depuis 2018, les stocks s’amenuisent, -54% en l’espace de 4 ans. Quant aux appartements, la baisse d’offre est de l’ordre de 28%.
Cette pénurie a donc tendance à augmenter les prix des biens immobiliers, notamment des maisons.
Ainsi, on retrouve cette pénurie de logements dans les zones périphériques, les zones rurales et les villes de tailles moyennes. À l’inverse, les grandes villes comme Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lyon, Villeurbanne, et Paris sont en plus ou moins sur-offre. Ce qui a pour conséquence le ralentissement de l’augmentation des prix.
En effet, en plus des autres facteurs, l’offre et la demande ont un impact sur la variation des prix de l’immobilier !
Un autre facteur qui pèse sur le marché immobilier et qui pourrait faire penser qu’une crise immobilière n’est pas loin est la hausse des taux d’intérêt.
Après avoir connu une basse historique en 2021, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse et avoisinent les 2% pour un prêt sur 20 ans. Cette croissance pourrait perdurer pour atteindre les 2,75% début 2023.
Par conséquent, le taux d’effort consenti par les ménages va augmenter en même temps que les taux d’intérêts. Résultat ? Les Français vont se tourner vers des villes où les prix sont moins élevés. Sachant que le HSCF (haut conseil de stabilité financière) recommande que le taux d’effort soit inférieur à 35%, la hausse des taux d’intérêt pourrait rendre compliquée l’acquisition de bien dans les villes moyennes et les grandes métropoles. Ce qui risque d’augmenter la disparité déjà existante.
La hausse des taux d’intérêt pourrait également conduire à une baisse des crédits immobiliers dans les villes les plus impactés comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice par exemple.
Bien que des facteurs aggravants soient à surveiller comme la situation géopolitique, ou encore la potentielle aggravation de la crise énergétique, une crise immobilière ne devrait pas survenir en 2023. En revanche, le marché risque d’être moins dynamique que les années précédentes.